因为疫情原因，今年的“二房东”行业显得风声鹤唳，不少机构因为资金链紧张，其运营项目陷入停摆。虽疫情逐步缓解，但短期内整体环境对大部分“二房东”并不好友好。随着存量市场的膨胀，逐渐从“二房东”模式向“精细化运营”过渡，是不可逆的趋势。在此背景下，写字楼运营的深耕运营，是大部分“二房东”机构转型的关键手段。
然而，运营两字，向下有较高的门槛限制，向上又是不见天花板的空白区域，如何实现写字楼精细化运营，成了需要立即解决的问题。

我们认为，精细化运营在未来3-5年内，将遵循一定的规律发展。其核心是从运营物理空间转变为运营同好社群。如果是将存量改造定义为重新解构空间，甚至仅仅是定义为空间的装修美化和硬件加强，决定了其未来的精细化程度是欠缺的。按照我们所提出的“共生”原理，前期改造应该为后期运营服务。在存量改造的初始阶段，就应该积极包含精细化运营所必然触及的五大维度。

租客的共性需求，代表了其社群的功能化建议。对于运营机构而言，了解、掌握社群的共性需求，是精细化运营的第一步。从分析空间到分析社群，代表着核心价值的回归。

精细化运营追求和谐共生的稳定关系，互相索取，但又互相反哺。在运营方法上的革新，首要目的就是要建立平衡，创造一个稳定的宿主环境。这就要求运营机构应该从“服务”和“制约”两方面共同下手。

在项目运营中，还要充分考虑节点问题。在不同时间节点，所采用的运营手法应该是不同的。在共生初期（项目招商阶段），为了快速建立生态，往往采取相对饱满、激进的运营手段。到了平稳期的时候，重心则要放在内稳态的建立上。

在写字楼运营策略的建立中，有预见性地设定调整的节点，能够保证运营机构的资源价值最大化（尤其是人力资源），进而提高项目整体的抗风险性，科学地降低运营成本。

对于项目的价值链体系的打造，一方面是完善写字楼运营的生态架构，另一方面是运营手段的多样化，这就要求运营机构从一个单一的空间运营商逐渐转变为更加完善的价值运营商。

精细化运营时代，挑战和机遇并存。对项目而言，区域位置优越、硬件条件过关固然是其加分项，但背后团队在定位、招商、运营等方面的软实力却决定着项目乃至运营机构未来的发展。要获得项目的最大价值，