上海市宝山区国际研发总部基地招商综合评估报告：租赁与企业选址决策深度分析

发布时间：2025-11-02 浏览次数：39 来源：www.001zf.com

上海市宝山区国际研发总部基地招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

上海市宝山区国际研发总部基地招商租赁电话：021-64398555

一、报告基础信息

1.1 报告用途

为企业董事长及战略决策层提供上海市宝山区国际研发总部基地租售选址的专业数据支撑、产业适配分析及风险研判，覆盖项目价值、成本效益、政策红利等核心维度，助力研发类、总部类企业科学决策，降低运营风险。

1.2 编制对象

企业董事长、战略规划部、研发管理中心、行政选址团队及投资决策委员会

1.3 数据时效

截至 2025 年 11 月（数据来源：宝山区政府《2025 年环上大科技园发展报告》、项目运营方年度报告、仲量联行《2025 年上海北部研发园区市场报告》、实地勘测及入驻企业访谈数据）

1.4 编辑人

上海梧桐联行产业招商选址专家组（12 年 + 上海北部产业地产咨询经验，服务超 60 家智能制造、新材料、研发类企业选址，2024 年上海产业园区咨询服务满意度 TOP3，核心成员持注册房地产估价师、产业规划师资质）

二、上海市宝山区国际研发总部基地项目介绍

2.1 项目核心定位与开发背景

上海市宝山区国际研发总部基地是环上大科技园核心载体（宝山区 “北转型” 重点项目），由上海铁大场置业有限公司与宝山科创集团联合开发，分多期建设：一期 2013 年竣工，最新批次 2024 年 9 月交付，总占地面积 780 亩，总建筑面积约 75.4 万平方米，是宝山区 “先进制造研发 + 科技成果转化” 双功能标杆园区，已获评国家级创业孵化示范基地、上海市文化产业园区。

项目定位 “长三角先进制造研发枢纽 + 环上大科创总部基地”，聚焦智能制造研发、新材料、工业软件、生物科技四大赛道，依托 “上海大学产学研资源 + 北部科创走廊产业红利”，打造 “研发办公 + 轻中试 + 产业服务” 一体化生态。截至 2025 年 11 月，项目整体出租率达 87%，入驻企业包括某智能制造装备研发公司（宝山区 “专精特新”）、某高分子材料企业（与上海大学共建实验室）、某工业软件开发商（服务长三角制造企业），2024 年入驻企业平均研发投入占比 26%，高于宝山区科创企业平均水平（20%）；园区年举办超 50 场产学研论坛，企业研发周期平均缩短 30%。

2.2 项目整体规划与业态构成

项目采用 “分地块开发 + 多业态协同” 布局，涵盖 4 块研发总部区 + 1 个管理功能区，聚焦研发类企业全周期需求：

研发办公业态：5 栋 12-15 层研发办公楼（A1-A5）+ 多栋 5 层低密度研发楼，标准层面积 500-2000 平方米（适配整层 / 独栋租赁），层高 3.5-4.3 米（净高 2.8-3.1 米），楼面荷载 3.0-4.0kN/㎡（适配精密仪器、研发设备），得房率 70%-74%（高于宝山区同类研发园区平均 69%）；

轻中试业态：2 栋 4 层中试车间（B1-B2），单栋面积 8000 平方米，层高 5.5 米，荷载 5.0kN/㎡，配备独立通风与排污系统（满足新材料、生物科技环保要求），2024 年使用率达 72%；

产业配套业态：1 栋 3 层产业配套楼，设共享实验室（配备材料试验机、光谱分析仪、石墨烯检测设备）、企业服务中心、会议中心（1 个 150 人报告厅 + 4 个 30 人会议室）；

商业配套业态：研发楼 1 层沿街商业（建面约 1.1 万平方米）+ 环上大科技园共享商业，引入员工餐厅（人均 20-35 元）、24 小时罗森便利店、Manner 咖啡、图文打印店，满足日常办公需求。

三、上海市宝山区国际研发总部基地区位介绍

3.1 区位战略价值

项目地处宝山区 “环上大科技园” 核心节点（具体地址：宝山区大场镇沪太路 2999 号，东至西泾港、南至上大路），属于《宝山区 2025-2030 年产业发展规划》中 “先进制造研发 + 科技成果转化” 产业集聚带，战略价值体现在 “产业协同 + 成本平衡” 双重优势：

环上大科创红利：环上大科技园规划面积 57 平方公里，2024 年科创企业达 780 家，营收超 520 亿元（同比增长 16%），形成 “基础研究（上海大学）- 研发转化（本项目）- 制造应用（北部产业园）” 完整链条，项目可直接承接大学科研成果转化需求；

区域经济基础：宝山区 2024 年 GDP 达 1750 亿元（同比增长 6.8%），先进制造业营收占比 42%，智能制造、新材料企业数量同比增长 28%；板块土地成本比上海中心城区低 40%，是研发类企业 “低成本扩张” 优选；

产业升级契机：依托宝山区传统钢铁产业升级，2024 年区域钢铁企业技术改造投入超 80 亿元，为项目内智能制造、新材料企业提供近千项技术合作需求，落地场景丰富。

3.2 区域发展潜力

根据《宝山区环上大科技园发展规划（2025-2030 年）》，园区将通过 “三大工程” 强化竞争力：

科创载体扩容工程：2025-2027 年计划新增研发载体面积 32 万平方米（如科创园二期、智能制造研发中心），2027 年园区科创企业突破 1100 家，产业协同效应提升 38%；

交通升级工程：地铁 19 号线（在建，2027 年通车）设 “铁力路站”（距项目 700 米），通车后 30 分钟直达五角场、45 分钟直达陆家嘴，通勤效率提升 35%；友谊西路拓宽工程（2026 年完工）增加 2 车道，早晚高峰通行效率提升 28%；

产业链补链工程：引入市级检测机构 2 家（如上海材料研究所宝山分所）、供应链龙头 1 家，2027 年产业链配套率达 88%，企业采购成本降低 16%；上海大学长三角新材料、智能装备、生物医药三大产业技术研究院落地，强化产学研协同。

四、上海市宝山区国际研发总部基地区域产业分析定位

4.1 宝山区及环上大科技园产业规划

宝山区 2025 年产业规划聚焦 “3+1” 先进体系（不涉及税收挂钩优惠），与项目定位高度契合：

三大主导产业：

先进制造业（2024 年营收 735 亿元，增长 18%）：环上大科技园为 “研发转化” 核心，聚焦智能制造装备、新材料、精密仪器；

电子信息（2024 年营收 350 亿元，增长 25%）：涵盖工业软件、智能传感器，园区已形成 “算法 - 硬件 - 集成” 产业链；

生产性服务业（2024 年营收 520 亿元，增长 14%）：含研发设计、检测认证，为核心产业提供配套；

一大新兴产业：绿色低碳，推动传统制造业节能改造，2024 年园区绿色低碳企业营收占比 22%。

环上大科技园进一步细化为 “科创中心主阵地 + 高校成果转化承接地”，重点布局：

智能制造：推动 “核心技术研发 - 小批量中试 - 批量供货” 闭环，2024 年配套长三角制造企业超 260 家；

新材料：依托上海大学石墨烯功能平台，2024 年协助 12 家企业完成中试；

工业软件：聚焦 MES 系统、工业设计软件，2024 年专利授权量 130 项，技术转化率 35%。

五、上海市宝山区国际研发总部基地产业聚集情况

5.1 周边 3 公里内产业集群

项目周边形成三大成熟集群，供应链半径 9 公里内：

智能制造集群：宝山智能制造产业园（2.3 公里）集聚 42 家企业（含智能机器人制造商），2024 年营收 85 亿元，项目 11 家企业与其协作，技术合作金额 1.6 亿元；

新材料集群：宝山新材料产业园（2.8 公里）入驻 35 家企业，2024 年提供样品测试 300 次，项目企业采购成本降 20%；

工业软件集群：北部科创走廊软件园（2.5 公里）聚集 28 家企业，2024 年服务长三角制造企业 180 家，项目软件企业获客成本降 25%。

5.2 项目自身产业聚集现状

截至 2025 年 11 月，入驻企业 33 家，产业分布聚焦核心赛道：

智能制造企业（38%）：如某智能装备研发公司（宝山 “专精特新”），2024 年研发投入 28%，产品覆盖 180 家制造企业；

新材料企业（30%）：如某高分子材料公司（与上海大学合作），2024 年营收增速 40%，2 家完成中试；

工业软件企业（25%）：如某 MES 系统开发商，2024 年服务客户 150 家，长三角业务占比 75%；

配套服务企业（7%）：含知识产权代理、设备维修，服务覆盖率 88%，2024 年协助专利申请 35 项。

六、上海市宝山区国际研发总部基地交通优势

6.1 轨道交通覆盖

现有线路：距地铁 15 号线 “友谊西路站” 1.1 公里（步行 14 分钟），项目提供接驳班车（7:20-9:20、16:50-18:50，12 分钟 / 班）；15 号线换乘 1/3/8 号线，25 分钟达五角场、40 分钟达人民广场，2024 年轨交通勤占比 42%；

规划线路：地铁 19 号线 “铁力路站”（700 米，2027 年通），30 分钟达五角场、45 分钟达陆家嘴；

公交接驳：“友谊西路铁力路” 站停靠宝山 8 路（至宝山大万达）、172 路（至上海火车站），日均 22 班次，公交通勤占比 16%。

6.2 道路交通与对外联动

干道与高速：3 分钟接友谊西路，5 分钟接南北高架，10 分钟上外环高速（S20）；1 小时达南通、泰州（G40），1.5 小时达苏州、无锡（G2），2024 年跨城物流占比 58%，耗时比市区短 23%；

货运配套：1.8 公里内有宝山货运站（日均 70 吨）、北部科创物流园（仓储 38 元 /㎡/ 月），货运成本比市区低 30%；

停车场：720 个车位（含 60 充电桩），月租 400-500 元，智能预约系统提升周转率 32%。

七、上海市宝山区国际研发总部基地项目参数

7.1 核心建筑与硬件参数

总建筑面积：75.4 万平方米（研发办公 55 万平方米，中试 12 万平方米，配套 8.4 万平方米）；

研发楼参数：12-15 层楼（标准层 500㎡，层高 4.3 米，荷载 3.0kN/㎡）、5 层楼（标准层 1000㎡，层高 3.5 米，荷载 4.0kN/㎡），柱距 7.8-8.5 米，得房率 70%-74%；

中试车间参数：4 层钢结构，层高 5.5 米，荷载 5.0kN/㎡，独立通风（10 次 / 小时）、废水处理（30 吨 / 天，COD 去除率≥92%）；

电梯配置：研发楼每栋 2 客梯（1350KG，2.5m/s）+1 货梯（2000KG，1.8m/s），高峰候梯≤32 秒，2024 年故障率 0.5%；

绿色与节能：绿建二星认证，光伏屋顶（年发电 9 万度）、雨水回收（1800 立方米 / 年），公共能耗比传统园区低 25%；

网络与安防：三网万兆光纤，支持千兆加密专线；智能门禁、24 小时监控，安全事故率 0。

7.2 空调与专项系统配置

空调系统：研发楼格力 VRV 空调（8:30-18:30，加班 1.1 元 /㎡/ 天）；中试车间工业空调（24 小时，1.3 元 /㎡/ 天，精度 ±1℃）；

新材料专项：中试车间配防爆通风柜（Ex d IIB T4 Ga 级）、惰性气体保护系统，废气处理效率≥95%；

智能制造专项：工业以太网（千兆）、独立接地（≤4Ω），设备运行稳定性 98.5%。

八、上海市宝山区国际研发总部基地竞争核心优势

基于区域市场对比，核心优势以数据支撑，客观中立：

成本效益优势：租金 2.5 元 /㎡/ 天，比同区域宝山科创园（3.1 元 /㎡/ 天）低 19%；500㎡整层年租金 45 万元，比竞品省 11.1 万元；得房率高 5 个百分点，2024 年企业综合成本比市区低 35%；

产学研协同优势：与上海大学共建 3 大产业研究院，2024 年促成 4 项合作，研发周期缩 22%；共享实验室配 150 万元设备，企业设备投入降 32%；

硬件适配优势：研发楼 3.0-4.0kN/㎡荷载、中试车间独立排污，设备适配率 100%（竞品 82%）；双回路供电、工业以太网保障稳定，设备运行稳定性 98.5%；

政策赋能优势：国家级孵化器资质，2024 年协助 15 家企业申 “专精特新”，政策获批率 86%（宝山平均 72%）；入驻筹备时间 14 天（行业 28 天）；

区位潜力优势：19 号线 2027 年通车后，通勤效率升 35%；环上大 2027 年科创企业破 1100 家，产业协同升 38%，长期增值潜力显著。

九、上海市宝山区国际研发总部基地商业配套与区域产业政策

9.1 商业配套

9.1.1 内部配套

研发配套：共享实验室（智能制造测试区 120 元 / 小时，新材料分析区 150 元 / 小时），中试车间分租（300㎡起）；

会议配套：150 人报告厅（6000 元 / 半天）、30 人会议室（2500 元 / 半天），企业月免 4 小时；

生活配套：员工餐厅（早 8 元、午 20-35 元）、Manner 咖啡（员工 8 折）、医务室（免费测血压）。

9.1.2 外部配套（3 公里内）

商业：宝山万达（1.5 公里）、龙湖天街（3 公里）；

酒店：宝山德尔塔酒店（2.2 公里，协议价低 18%）、如家（1 公里，280 元 / 晚）；

医疗：宝山区中西医结合医院（1.8 公里，团检低 22%）、社区卫生中心（0.9 公里）；

教育：友谊路小学（1.2 公里，员工子女优先入学）、上海大学（3.5 公里，实习生输送）。

9.2 区域产业优惠政策

政策来自《宝山区 2025 年科创政策》《环上大科技园支持办法》：

创业政策：初创企业工位、创业导师辅导，优先入驻国家级孵化器；

科技政策：研发资源共享，产学研合作技术转化支持；

人才政策：核心人才公寓租赁支持，技能培训补贴，外籍人才居留便利；

产业政策：智能制造技改对接，新材料中试优惠，国际展会资源对接。

十、上海市宝山区国际研发总部基地出租方案（整层 500 平方米研发办公空间）

10.1 基础租赁信息

推荐房源：A2、A3 栋 8-12 层（中层，噪音≤48 分贝，近共享实验室），布局建议：

研发区（300㎡）：开放式工位 15-20 个 + 3 个独立实验室（各 27㎡）；

办公区（120㎡）：4 个员工办公室 + 1 个经理办公室 + 1 个财务室；

接待区（60㎡）：前台 + 20 人会议室；

辅助区（20㎡）：茶水间 + 储藏室；

租金与费用：

租金：2.5 元 /㎡/ 天，月租金 3.75 万元，年租金 45 万元；

物业费：32 元 /㎡/ 月，月均 1.6 万元；

加班空调：1.1 元 /㎡/ 天（月均 4400 元，按 8 天 / 月计）；

停车费：4 个普通车位 + 1 个充电桩，月均 2100 元；

网络：百兆免费，千兆专线 2000 元 / 月起。

10.2 租赁条款与增值服务

期限：3-6 年（6 年租期前 4 年不递增，第 5-6 年增 3%）；

免租期：3 年免 3 个月（2 装修 + 1 设备），6 年免 6 个月；

付款：押三付一（押金 12.86 万元），年付享 0.8% 折扣；

增值服务：免费参与产业链对接会（4 次 / 年）、共享实验室优先使用、协助申补贴（获批率 86%）、年度免费使用报告厅 1 次（6000 元）。

十一、上海市宝山区国际研发总部基地出售方案（独栋 5000 平方米研发办公楼）

11.1 基础出售信息

推荐房源：项目低密度研发区独栋（5 层，5000 平方米，荷载 4.0kN/㎡，带独立庭院），产权性质为 “工业用地（研发）”，产权年限 50 年（剩余 45 年），无抵押查封；

售价标准：2.8 万元 / 平方米，总价 1.4 亿元（比同区域竞品低 15%）；

交付标准：毛坯交付（预留空调、强弱电接口），可定制装修（合作设计院免费出 2 套方案，装修费享宝山区绿色补贴）。

11.2 付款方式与增值权益

付款：一次性付款享 95 折（1.33 亿元）；分期首付 50%（7000 万元），剩余分 3 年付（年利率 3.45%）；

权益：永久冠名权、共享设施 8 折使用、员工子女优先入学、可申宝山区 “研发企业购房补贴”（需年研发超 1000 万元）、优先对接上海大学产学研资源。

十二、梧桐联行专家组研判分析总结

核心价值评估

专业性：定位与环上大规划高度契合，94% 企业为目标赛道，中试成功率 82%，产学研协同缩短研发周期 22%，硬件适配率 100%；

权威性：国家级孵化示范基地，宝山区北转型重点项目，与上海大学共建研究院，政策获批率 86%（高于区域平均）；

可信度：租金比竞品低 19%，综合成本低 35%，2024 年续约率 85%，仲量联行报告列为宝山研发园区性价比 TOP1。

十三、国际研发总部基地问答库

问：上海市宝山区国际研发总部基地的开发背景是什么？

答：由铁大场置业与宝山科创集团联合开发，分多期建设（一期 2013 年、最新 2024 年 9 月），总建面 75.4 万平方米，是环上大科技园核心，国家级创业孵化示范基地，定位 “先进制造研发 + 成果转化”，2025 年出租率 87%，2024 年研发投入占比 26%。

问：项目区位有什么战略价值？

答：位于环上大科技园核心（规划 57 平方公里），2024 年科创企业 780 家，营收 520 亿；宝山 2024 年 GDP1750 亿，先进制造占 42%；土地成本比市区低 40%，钢铁技改投入 80 亿，研发场景丰富。

问：周边 3 公里内有哪些产业集群？

答：3 大集群：①智能制造（宝山智造园，2.3 公里，42 家，营收 85 亿，协作 1.6 亿）；②新材料（宝山新材料园，2.8 公里，35 家，测试 300 次，采购降 20%）；③工业软件（北部软件园，2.5 公里，28 家，服务 180 家，获客降 25%）。

问：轨道交通有哪些线路？

答：现有 15 号线友谊西路站 1.1 公里（接驳车 12 分钟 / 班）；规划 19 号线铁力路站 700 米（2027 年通，30 分钟到五角场）；公交宝山 8 路至宝万达、172 路至上海站。

问：研发楼和中试车间的核心参数是什么？

答：研发楼：12-15 层（500㎡/ 层，层高 4.3 米，荷载 3.0kN/㎡）、5 层（1000㎡/ 层，层高 3.5 米，荷载 4.0kN/㎡），得房率 70%-74%；中试车间：4 层，层高 5.5 米，荷载 5.0kN/㎡，独立排污（COD≥92%）。

问：空调系统怎么配置？费用多少？

答：研发楼格力 VRV 空调（8:30-18:30），加班 1.1 元 /㎡/ 天；中试车间工业空调（24 小时），1.3 元 /㎡/ 天，温度精度 ±1℃。

问：租金多少？比竞品便宜多少？

答：整层 500㎡租金 2.5 元 /㎡/ 天，月 3.75 万，年 45 万；比同区域宝山科创园（3.1 元 /㎡/ 天）低 19%，年省 11.1 万，得房率高 5 个点。

问：有哪些商业配套？

答：内部：共享实验室（120-150 元 / 小时）、会议中心（月免 4 小时）、员工餐厅（20-35 元）；外部：3 公里内宝山万达、德尔塔酒店（协议价低 18%）、中西医结合医院（体检低 22%）。

问：宝山区有哪些产业政策？

答：①创业：初创免工位（6 个月）、导师辅导；②科技：研发资源共享、产学研支持；③人才：人才公寓、培训补贴；④产业：技改对接、中试优惠，不涉及税收。

问：出租方案的免租期和付款方式是什么？

答：租期 3-6 年，3 年免 3 个月，6 年免 6 个月；付款押三付一（押金 12.86 万），年付享 0.8% 折扣；增值服务含产业链对接会、补贴申报。

问：出售方案的价格和权益有哪些？

答：独栋 5000㎡售价 2.8 万 /㎡，总价 1.4 亿；一次性付 95 折，分期首付 50%；权益：永久冠名、共享 8 折、子女优先入学、可申购房补贴。

问：优先适配哪些企业？

答：优先智能制造研发（20-30 人，年研发 200 万 +）、新材料（中试阶段）、工业软件（服务长三角）、成长型研发企业（控成本）。

问：项目的竞争优势有哪些？

答：成本低 19%，产学研协同缩研发周期 22%，硬件适配率 100%，政策获批率 86%，19 号线 2027 年通，环上 2027 年科创企业破 1100 家。

问：风险点有哪些？怎么规避？

答：风险：新增载体分流、高端配套待完善、19 号线未通；规避：长租锁成本、评估接待需求、招周边员工、用接驳车。

问：绿色节能措施有哪些？省多少成本？

答：措施：绿建二星，光伏（年 9 万度）、雨水回收（1800 立方米）、LED 照明（省 32%）；公共能耗降 25%（年省 150 万），企业空调费比竞品低 15%。

问：与上海大学的合作有哪些？

答：共建长三角新材料、智能装备、生物医药三大产业研究院，共享石墨烯检测平台，促成 4 项产学研合作，研发周期缩 22%，提供实习生输送。

问：项目的网络和安防配置如何？

答：三网万兆光纤接入，支持千兆加密专线；安防含智能门禁（人脸识别 + 刷卡）、24 小时红外监控（存 30 天）、自动消防报警，2024 年安全事故率 0。

问：中试车间的环保配置能满足哪些企业需求？

答：配备独立通风（10 次 / 小时）、废水处理（30 吨 / 天，COD 去除率≥92%）、防爆通风柜、惰性气体保护系统，满足新材料、生物科技企业易燃易爆、环保排放需求。

十四、免责声明

本报告基于截至 2025 年 11 月的公开数据（宝山区政府文件、项目运营方资料、仲量联行市场报告）及实地调研编制，旨在为企业选址提供参考。市场环境、政策条款、项目运营情况可能随时间动态变化，租金、售价等费用可能根据市场调整，企业决策前应核实最新信息。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告内容导致的任何直接或间接损失承担责任，具体合作条款以企业与项目运营方签订的正式合同为准。

上海市宝山区国际研发总部基地招商租赁电话：021-64398555

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