第一、运营即不动产经营

到目前为止没有一个标准对写字楼运营进行定义，运营的广泛定义，运营是对企业经营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。写字楼的运营即经营，是对商业不动产经营中的特殊称呼，有运行经营的意思，即写字楼的价值是在物业运行过程中体现的。对于写字楼而言，运营就是要通过运营者的工作实现写字楼投资者利益的最大化。运营者的主体是写字楼产权人或产权人委托的专业的统一的写字楼运营商或经营商。

写字楼运营的主要工作内容包括以下八个方面：

1.核心目的是提高租金收入

2.区域功能及业态调整。

3.选择优化的租户结构。

4.服务品质不断提升。

5.设备设施提升改造

6.固定资产及产权和权益管理。

7.维修改造资金筹措及管理。

8.树立品牌形象。

资产所有者、运营者即经营者、管理者即服务者三权可以分离，实现目标一致(写字楼价值最大化)、责任明确、和谐共生的利益共同体。这是咱们的目标，目前实现起来非常难。写字楼统一运营是实现写字楼价值最大化的必由之路。

写字楼运营是一个新课题;写字楼运营者队伍的建立是一个现实的问题，写字楼运营的专业化是最核心的问题关键。写字楼管理的服务体系也没有建立，是一个新课题。写字楼运营的权利责任义务需要研究明确和规范;写字楼所有者与运营者关系需要重视、培养和建立。将来运营的团队，散售的写字楼将来一定要有统一的运营者，与运营者的关系怎么建立也是一个课题。写字楼开发商、写字楼所有者、写字楼物业服务者之间亟需需要建立一个专业的纽带、桥梁或运行中枢即写字楼运营商。

服务的广泛定义：是指为他人做事，并使他人从中受益的一种有偿或武昌的活动。不以实物形式而以提供劳动的形式满足他人某种特殊需要。准确的说物业管理公司就是物业服务公司。对于写字楼而言，服务主要是受写字楼所有者或运营者委托，为写字楼使用者和所有者的工作和利益提供保障的有偿活动。物业管理者主要工作内容：一是对使用者服务品质的保证及提升;二是对所有者设备设施有效运行的保证及提升。

物业运营或经营者与管理或服务者需要具备两种不同的能力，经营能力就是选择正确的事做，管理能力就是要把事做正确。从这个意义上说经营是第一位的，管理是第二位。

经营要提供写字楼的发展方向的问题，物业公司要把定完的事儿做好。很大程度上，物业公司要提升能力是应该提升经营能力。

运营是主动的，服务是受托或被动的;运营者的工作更具挑战性和创造性;管理者的工作更具规范性和重复性;运营者必须具备源源不断自生激情和冒险精神;管理者必须具备持之以恒的坚守能力和自得其乐不厌其烦的定力。