商务办公楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。商务办公楼运营与管理的商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕运营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。

在市场经济条件下，作为商务办公楼运营者，盈利是其物业运营的目的，是实现投资回报、物业保值增值的必然要求。而作为办公楼的管理和服务者——物业服务企业，在工作中要着重把握两个方面：在保证服务质量的前提下，科学合理地增加运营收入以及控制物业运行成本。

一定程度上，商务办公楼租金水平决定出租率的高低，而出租率的高低是经营效益的具体体现。所以，对于获得业主授权拥有物业经营权的物业服务企业来说，要综合考虑运营成本、固定税费和业主期望的投资回报率，结合同类物业的市场供求状况、地理位置、建筑类型、结构状况、设施设备情况、交通情况等因素，合理制定租金价位。

办公楼运营成本的控制是指在保证优质服务质量的同时，采取管理措施使成本费用最小化。经验数据表明，人力成本和公共能源成本占办公楼企业成本的70%左右。由此，在满足客户能源需求的前提下，要避免不必要能源的浪费。要做到计量细化到与每个能源使用方的经济利益挂钩，并杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯供水设施的跑冒滴漏现象等。