写字楼运营管理的核心是资产管理，其目标是资产的保值和增值。写字楼运营管理包括四大内容，包括物业管理、设施管理、资产管理、财务管理。作为写字楼运营管理的核心，资产管理包括前期运作、中期招租、和后期管理维护。前期策划奠定物业成功的基础，中期招商实现物业的规划，后期经营创造物业的价值，整个链条构成资产运营的全过程。

01写字楼前期策划的核心逻辑

关于资产运营管理的前期策划，我们应该明确它的核心逻辑：

1.第三产业越活跃的地方，写字楼的需求越旺。

2.越能提高企业办公效率的写字楼，越受欢迎。因此，在前期策划中，应该考虑写字楼的标准层面积、电梯面积配比、车位配比、单间建筑指标、利用信息化智能化提高写字楼的办公效率。

3.越促进企业销售的写字楼，越有价值。企业办公地点的良好形象、空间、高品质的物业管理，都会提升客户潜意识中对企业实力、经营品质的印象和观感，从而更利于交易的达成，促进企业取得新订单。

02写字楼中期核心是招租

市场调研，宣传营销，租赁策略

写字楼运营的中期核心是招租，应从市场调研、市场推广、租赁策略、租约管理、优化租户结构、风险防范6个方面考虑。市场调研应全面了解市场动态、竞品分析、基础数据、建立数据库，帮助我们确定租金定位，以及及时调整项目的营销策略。

首先，市场推广包括定制广告宣传计划、规划销售展厅及样本间、启动内部招商管理系统及外部渠道系统、开展面向客户或面向代理商的市场活动四个方面。其次，运营者需要制定租赁策略包括客户定位、租区分配、价格体系定位、新租及续租策略、控制销售节奏、代理公司管理。再次，在租约管理方面，运营者要避免集中到期，减少风险，确保收益稳定。另外，为减少退租风险，写字楼运营管理者往往要平衡入驻企业结构，分析各行业入驻企业的面积占比、租金占比。通过对租户占比分析，当某一行业占比过高，可鼓励已引进其他行业租户，避免市场不景气，造成的集体退租。最后，写字楼运营者需要关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策(如营改增)、租户资质审核、严格把控合同拆分、名称变更、降低违约风险、关注租金支付异常的租户。

03写字楼运营后期以客户为中心

后期写字楼运营维护客户主要目标是，依托各职能部门全方位的服务，提高客户的满意度和忠诚度，通过客户拜访、满意度调查、积极处理投诉、客户活动的方式，维系客户，提升写字楼的收益及价值。

写字楼是城市经济发展的必然产物，而写字楼的可持续发展离不开城市经济的整体布局，瑞石咨询认为只有在掌握城市产业布局的情况下，制定长远发展战略，确定写字楼的发展方向，适应区域经济环境，建立完善的配套设施，重视物业管理工作，以客户为中心，才能实现写字楼的运营盈利和保值、增值。