上海影响办公楼租赁的具体因素分析

1.地段和品质因素

.地段位置以及写字楼的整体品质是决定写字楼的租赁需求和租金价格的首要因素。上海市超过70%

的甲级写字楼都集中在以南京西路商务区，陆家嘴商务区扥饭馆六大中心商务区。与周边区域相比

，这些核心商务区的租金水平和出租率都明显要高。需要强调的是，地段包含的要素很复杂，包括

了商业氛围，业态等项固定因素。以北京东路的东银大厦和科技京城为例，它们处于南京西路商务

区，按说地理位置优势明显，但是之前也曾面临着较多制约因素---该地段周有较多老式里弄，道路

普通较窄，而且北京东路是有名的"汽配一条街",沿街遍布五金商铺，影响了物业的商务价值。随着

北京路整体定位的调整，这些制约因才逐渐消除。写字楼的品质包含很多因素，最主要的是大厦的

整体外观和知名度等等。在这些方面，新建的写字楼，尤其是现在的写字楼具备一定的优势。

2.物业服务水平

上海写字楼租赁对物业服务水平的重视度越来越高，并且正在逐渐与国际接轨。一个最明显的表现

就是，越来阅读的写字楼正在与第一太平戴维斯，世邦魏理仕等国外知名物业公司合作，提升写字

楼的物业管理水平。其中不乏一些建造年代较早的写字楼，如恒基，百腾等。在提升物业服务水平

方面，这些国外物业管理公司有很多方面值得我们学习，尤其是它们都非常注重从细节入手。例如

：许多早期写字楼都存在电梯数量过少，高峰时期拥堵严重的情况。国外物业常会采取与楼内企业

沟通协商，分段上下班的策略，错峰的效果非常明显。

3.整体布局

整体布局包括了建筑的结构性布局以及也太的布局，这两方面对于写字楼的租赁情况都具有一定的

影响。建筑的结构性布局大体都在建设之初定型，后期调整空间较小，成本较高。但在业态布局方

面，合理的布局调整确实能够使写字楼的整体商务服务水平有较大提升。近些年建成的写字楼，都

是集商场，餐饮，办公于一体的综合性物业，很多甚至设置专门的商务中心，提供飞机票代办，取

款，场会，企业工商注册登记代理等商务服务。许多早期的写字楼也因此加快了业态调整的步伐。

4.办公环境与硬件设施

我们发现，对各高档的写字楼的租户来说，在包括中央空调，水暖，通信在内的各写字楼内部设施

的水平，虽各有差异，但整体感觉并不明显。从实际情况来看，虽然某些建造年代较早的写字楼的

硬件设施的确存在诸如电梯数量过少的问题，但这种情况是普遍存在的，并没有对这些写字楼的租

赁造成明显的影响。

拓展阅读：上海办公楼租赁