2020年上海写字楼供应减量缓解市场压力，合理租金水平助力市场超预期回暖。从全年来看，伴随疫情有效控制及经济逐步回暖，写字楼市场需求先抑后扬，交易量强势反弹。尽管成交表现活跃，但受多重因素影响，写字楼租金仍持续下滑。整体空置率相对于2019年继续攀升，至2020年四季度空置率为21.9%。业内人士认为，2021年市场形势依然较为复杂，但在“十四五”的开局之年，加之上海不断优化营商环境以及发展新经济，尤其是大力发展数字经济，这将对市场形成新一轮支撑。此外，零售物业、仓储物流等商业地产也将在2021年进一步升温。

市场需求先抑后扬 写字楼净吸纳量反弹

从2020年市场情况看，2020年上海写字楼市场因部分新项目延后交付，仅录得约68万平方米的新增供应，同比减少32%。下半年市场快速复苏，需求增长超预期，具性价比的新入市楼宇激活大面积租赁需求，全年净吸纳量录得49.4万平方米，同比提升67%。

“综合市场整体供需，年末空置率较去年同期微幅上升0.2百分点至19.6%。虽然租金报价全年下跌4.4%，但随着市场下半年需求强势回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度环比跌幅仅录得0.3%。”世邦魏理仕数据显示。

戴德梁行分析说，上海写字楼市场二三四季度成交持续回升，尤其是四季度净吸纳量是自2018年年初以来单季表现最强的一次。

尽管成交表现活跃，但受多重因素影响，写字楼租金仍持续下滑。戴德梁行数据显示，第四季度上海甲级写字楼租金8.2元/平方米/天，环比上季度微降0.08%，核心商圈租金9.3元/平方米/天，已连续9个季度下行，不过四季度全市及核心商圈租金跌幅都呈现出显著收窄的迹象。

纵观全年，金融业(19%)、TMT(16%)、消费品制造业(14%)，专业服务（11%）以及医药和生命科学（10%）为主力需求行业来源。

区域市场来看，总部型企业、制造业租户较多地选址供应充足、租金具有竞争力的新兴商务区。滨江区域如北外滩、外滩和黄浦滨江，凭借良好的楼宇品质和紧邻核心商务区的区位优势成为金融业、TMT和专业服务业主力青睐的区域。

上海某中介负责人告诉新华财经记者：“中张江、漕河泾、杨浦大连路、市北等优质产业园区为TMT行业最为青睐的选址办公地。”

随着上海优质写字楼市场的不断拓宽和成熟，叠加政府和业主多元化的补贴措施、灵活的招商策略，将进一步助力多点化产业集聚发展，提升租户黏性。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部负责人张越说：“展望2021年，受项目延期入市的影响，上海写字楼市场计划入市项目近140万平方米。随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动。与此同时内资传统金融和TMT行业等亦加深跨行业联动与创新，近期直销银行等新型金融企业办公需求快速涌现。市场合理租金水平提供升级扩租窗口，而新兴楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽，写字楼未来供应聚焦的滨江板块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。在此推动下，我们预计2021年上海写字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现。”

戴德梁行中国区项目及企业服务主管、董事总经理魏超英说：“对于后疫情时代写字楼趋势，远程办公需求会进一步扩大，业主与客户对办公场所健康和安全会更加重视，智能及绿色建筑楼宇也会成为标配。”

零售物业市场需求持续复苏 2021租金有望恢复正增长

新零售催生新消费，新消费加速内循环。2020年上海零售物业市场录得一个新项目于第四季度开业，即位于长风板块的桃源商业广场，体量约5.8万平方米。除物业外观的升级调整外，该项目通过引入联合办公、美食社交平台等创新业态以强化社交属性。伴随着下半年消费氛围持续回暖带动品牌租赁活动逐渐活跃，净吸纳量亦在第三季度由负转正并持续攀升，年末空置率回落至疫情前水平。尽管购物中心首层平均租金全年下调4.0%，但跌幅呈逐季收窄趋势。

新华财经记者采访发现，餐饮、服饰等零售物业均有扩租需求。其中以火锅为首的中餐及受资本青睐的咖啡茶饮扩张最为活跃；服饰业态中，运动与奢侈品牌继续看好上海零售市场，始祖鸟分别在浦西与浦东开出阿尔法中心店与始祖鸟之家旗舰店，Goyard上海第二家店选址上海国金中心，新进小众品牌如GCDS、ADLV、Stussy等选址核心商圈成熟项目。

2020年四季度，上海广场、崇明万达广场、桃源·π商业广场和马桥万达广场完工入市，总计零售面积约361600平方米。上海零售物业市场总存量达1889万平方米。

戴德梁行数据显示，上海全市优质零售物业平均首层租金报价环比下跌2.1%至861元/月/平方米，主要由于非核心区域内新开业商场具有竞争力的租金所致。上海市核心区域平均首层租金报价环比微跌1.9%至1,940元/月/平方米。就各个商圈的租金水平而言，南京西路仍旧保持领先地位，租金为2511元/月/平方米，徐家汇和南京东路紧随其后，租金分别为2239元/月/平方米和2184元/月/平方米。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部负责人希诺说，展望2021年，上海将有超百万平方米新增供应涌入非核心商圈，部分项目因疫情影响将开业时间推迟，相对延长的筹备期为开发商提供更多打造特色商业的可能。品牌与业主双方对市场预期向好，有望带动租金加快恢复正增长。

自用型需求成为主流力量 投资市场需求复苏信号强

2020年全国商业地产大宗交易成交2047亿元，同比下降29%，创下五年来最低值。

从上海市场来看，2020年上海的大宗交易市场共录得了64笔交易，累计成交总额达690.37亿元。世邦魏理仕分析说，从买方分析，区别于过去以投资者为主导的市场模式，2020年自用买家支撑起了上海投资市场的半壁江山，累计购置27幢总部写字楼，在总交易金额中的占比达到61%。“这些自用买家多来自传统金融及泛TMT企业，显现近期上海着力发展金融及科创领域，已获得了企业们积极的响应。”

投资回报率的变化上，全球经济走弱叠加营商环境的整体变化造成投资者普遍信心不足，对写字楼及零售物业等商业地产的投资回报上要求获得更高的风险贴水，两者的净市场投资回报率在年中上有所上调，至四季度保持稳定在4.5%的水平。

与此同时，2020年物流地产投资则呈现较强的抗周期趋势。由于上海的物流用地供地吃紧加上租户需求坚挺，物流资产出租率普遍居高不下，同时租金仍有稳定的增幅，因而成了资本追逐的风口。在投资需求涌现的情况下，物流资产的回报率在本季度逆势下降0.05个百分点至5.20%。

此外，相关分析指出，受疫情的持续影响，人们新的消费习惯逐步形成，线上交易日趋活跃。华东地区居民消费质量较高，对生鲜食品的需求升级，社区生鲜团购等平台随之兴起，催生冷库扩张。

根据戴德梁行的数据，高标准冷库市场目前在高端物流地产市场中比重不足1%，且市场标准尚未形成，供给与需求之间的缺口巨大，大量的国内国际资本正在关注这个领域，使得冷库市场成了新的投资风口。