截至2020年第三季度末，金融业、制造业以及服务业是上海甲级写字楼的三大需求来源，其中金融业持续领跑上海写字楼租赁市场需求，折射出上海加快国际金融中心建设和金融支持长三角一体化发展，推动金融更高水平开放创新再上新台阶。

上海持续不断提升城市能级和核心竞争力，在国际经济、金融、贸易、航运、科技创新5个中心的核心功能建设上取得新突破的同时也为写字楼市场注入源源不断的动力。2020年金融业仍然是写字楼需求首位，此外高端制造业（23%）、服务业（17%）、TMT（10%）及房地产业（7%）等行业需求也持续攀升。

金融业

浦东开发开放30周年，是中国改革开放的象征和上海现代化建设的缩影，也是上海建设全球性金融中心的最佳写照，目前上海金融中心主体架构基本确立，各类金融市场、基础设施等金融要素齐备，中外资金融机构集聚发展，金融产品和服务体系也在不断完善。沪港通、黄金国际板、债券通等相继推出使得上海金融中心国际化程度大幅提升。近期发布的GFIC全球金融中心指数中上海首度跻身全球第三名，代表上海国际金融中心地位日益巩固，且受到全球经济金融界的广泛认可与肯定。2020年是上海国际金融中心建设具有里程碑意义的一年。

制造业

城市开放和包容的文化特质，让上海能够吸纳全国乃至全球的各类人才和资本，从而保证了当下制造业的高水平发展。现在的上海经济正在以服务经济为主，注重提升科技含量，努力向高端制造业发展的方向，加快推进以科技进步和创新驱动的产业升级。虽然过去几年我们发现一些低附加值的制造业受到产业外迁、成本上升等诸多因素的影响，撤离市中心，但此次调查发现诸如消费品制造业（12.4%）、医药与生命科学（4%）、工业品制造业（3.3%）与3C电子产品（2.9％）等制造业细分行业的需求有显著成长，究其主要原因，随着上海写字楼版图迅速扩展，一些大型制造业租户可在交通便捷、商业配套日趋成熟的非核心区觅得大面积、设计独特或可提供订制冠名需求的办公项目，因此承租能力较强且对办公环境有一定要求的高端制造业纷纷落址新兴商务区。

ＴＭＴ

科技、新媒体及通信行业为代表的TMT行业租户十分活跃，占到全上海甲级写字楼租赁面积的10%。其中网络媒体、互联网及手机平台以及通讯产业的累计租赁面积均较前次统计有明显成长，反映出在经济转型驱动下的行业创新增长会带来一系列的新增需求。同时为了护航全球科创中心建设，上海还出台了《上海市推进科技创新中心建设条例》，从法律层面确定了科技创新中心建设的基本框架，着力将“最宽松的创新环境、最普惠公平的扶持政策、最有力的保障措施”的理念体现在制度设计中，体现鲜明的改革和创新导向。TMT行业将成为上海未来发展的主要驱动力，该行业在就业人员和写字楼需求方面的占比也将逐步增大。

租户类型方面，此次调查样本内的中外资企业租赁面积占比分别为51％与49％，外资租赁需求较2018年有所扩大；若从企业数量角度来看年，中资企业数量较2018年上升8.6%，其中以TMT与房地产行业增长最为显著；外资企业数量较2018年上升21%，主要集中于消费品制造业。从中外资企业分布来看，核心商务区较受外资青睐（54%），具体来看，南京西路、人民广场、淮海中路等板块外资企业集中度相对较高，而内资企业则更多遍布于徐汇滨江、北外滩、五角场、大虹桥等板块。

面对新时代大环境的变化，企业纷纷通过转型寻求未来发展的新方向。此次调查中可以发现跨行业的企业数量有很明显的成长， 2020年全市超级租户（10,000平方米及以上）企业达到113家，较2018年增加40家。内资超级租户占比在历次调查中逐步上升，于2020年达到43%，较2018年提升3个百分点，并较2015年大幅提升18个百分点。

中国经济率先复苏，展现出强大韧性，为世界经济发展注入正能量。稳定的经济复苏预期、持续优化的营商环境、超大规模的市场优势和内需潜力形成合力，正吸引越来越多的外企进一步开拓中国市场。

上海勇于探索、凝心聚力，在过去一段时间内相继推出营商环境3.0版改革方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发外资企业需求。同时在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，预计将吸引更多的中资龙头企业落沪，共同推动上海写字楼市场新一轮增长。