今年三季度，上海商业地产市场中，写字楼市场逐渐从二季度的疫情影响中复苏，净吸纳量等指标上扬，但租金价格继续下探。受一系列政策利好影响，上海三季度的消费活力逐步恢复，带动零售地产市场回暖。此外，在高标仓库市场方面，受预制菜等市场的爆发式增长影响，整体冷链物流地产需求仍保持着增长态势。

上海写字楼市场逐步复苏

戴德梁行研究部数据显示，三季度，上海甲级写字楼净吸纳面积23.7万平方米，环比上扬208.3%，其中，核心区4.9万平方米，新兴区18.9万平方米，均呈现环比上扬的趋势，主要是新项目入市带动的交易提升。

三季度，徐汇中心区、苏河湾、前滩三个区域均有重点项目入市，共计建筑体量27.7万平方米，核心区徐家汇板块“徐家汇中心三期T1”、新兴区静安苏河湾板块“华润苏河湾中心”以及前滩板块“前滩国际广场”入市。

与净吸纳量等指标所呈现的趋势不同，基于后市供应压力及经济放缓下需求走势的不确定性，写字楼租金价格继续下探。戴德梁行数据显示，三季度，上海全市甲级写字楼平均租金8.16元/平方米/天，环比二季度下滑0.37%，新兴区降幅相对更显著。

从写字楼租赁成交的行业分布来看，今年前三季度，专业服务、金融及电子信息科技三大主力行业地位不变，贸易制造和生物医药分别排名第四、五位。

从板块来看，稀缺资源的北外滩、前滩、徐汇滨江、苏河湾这些一江一河沿线板块借助新项目入市，提供优质办公空间和优势租金价格，吸引企业入驻；而一些老牌核心区位的陆家嘴、南京西路板块，则以深度行业聚焦保持成交优势。

“自今年6月起，上海新设企业数量明显好转，尽管是填补前期的不足，但三季度企业的行动仍证明其对后市信心正在逐渐恢复。”戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英指出。

政策利好带动零售物业恢复

三季度，上海出台了一系列激发消费活力举措，如举办“五五购物节”、已发放两轮“爱购上海电子消费券”等，修复居民消费信心，助力零售市场回暖，上海市中高端购物中心的客流量随之录得显著回升。

三季度，优质开发商的零售物业在“十一”黄金周之前抢先入市，助力市场回暖。

如苏河湾万象天地、锦沧文华、龙湖上海金汇天街和上海天空万科广场，分别为市场新增6万平方米、2万平方米、 11万平方米和10万平方米的零售面积，同时项目内均开设大量国内首店。

受疫情等因素影响，零售物业市场中，部分品牌的载体选择上也出现许多新趋势。戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事陈云九介绍，“以零售业态为主，国内外品牌首店或首家线下零售店铺均选择核心商圈的沿街店铺作为载体。同时，国际一线大牌对于中国市场不断融入新的趋势，在客群锁定上不单是聚焦于高净值人群。”

陈云九表示，展望未来，短时间内商业载体与品牌的开业节奏将会放缓，但未来新载体与新品牌的开业节奏将逐步恢复正常。

高标仓库租赁市场恢复较缓

三季度，华东区域高标仓库租赁市场恢复较缓。受疫情影响，上海地区生鲜食品、保供食品需求增长，电商类消费类需求减弱，但电商、快运快递仍为本季度上海高标仓库市场主要租户。

戴德梁行数据显示，上海高标仓库市场平均租金环比微降0.65 %，至47.8元/平方米/月；市场空置率环比上升4.98个百分点至10.6%。

环沪地区制造业企业复工复产，制造业需求问询增加。上海地区及昆山地区供应紧张且租金较高，租户为降低成本外迁至嘉兴、苏州县级区域（太仓、常熟）。

戴德梁行数据显示，江苏省高标仓库市场平均租金环比微涨0.18%，至34.1元/平方米/月；市场空置率环比上升2.17个百分点至12.0%。 浙江省高标仓库市场平均租金环比微降0.59%，至35.7元/平方米/月；市场空置率环比上升1.04个百分点至14.7%。

此外，线下餐饮及商超零售的经营逐步恢复常态，食品预制菜需求旺盛，促进预制菜品的市场需求量增长。多温库结合中央厨房、食品加工的模式增加，满足食品存储需求的同时保障食品安全及食品新鲜度。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊分析称，受四季度电商促销旺季影响，预计华东整体高标仓库物流市场需求短期内拉升，空置率有望降低。冷库改造需求呈现旺盛态势，整体冷链需求仍将保持增长。

此外，在大宗市场交易方面，三季度，上海共录得14宗、共计153亿元大宗交易。受2022第二季度上海疫情对于大宗交易的影响延续显现，第三季度成交总额远低于去年同期水平。