上海大宗房地产财物成交中正频现外资身影，他们等待这一刻已久。仅在2018年第四季度上海市场就产生数宗大手笔买卖，包含：凯德集团以总价205亿元人民币收买上海星港国际中心；黑石集团以人民币110亿元买下上海丰树商业城；基汇资本联手加拿大Quadreal地产以29.48亿收买上海海洋大厦。

本年榜首季度，更多的大宗买卖正被摆在谈判桌上，但价格却没那么高了。在上海市场大宗买卖中最受欢迎的写字楼财物，本年榜首季度的价格跟上一年的预期价格比较，已经有了15%-20%的回落。从表面来看，外资正在变得活泼，实际上却是内资在变化。正是因为国内出资者及开发商融资本钱日积月累，给了境外出资者更多的收买时机。大宗买卖最近的一波行情是从2014年年底开端出现，买卖数量和买卖金额均在2016年、2017年期间达到顶峰状态，2018年全体开端呈现下行趋势。在这一波行情中，外资被“冒头”的内资力压。不是外资不想参加，实际上他们一直在活泼参加收买出价，但在市场环境和资金链宽松的情况下，有时内资竞价更活泼，相对而言竞价成功概率更高。但到了2018年去杠杆的环境下，内资的大热势头陡降。

2018年下半年伊始，大宗买卖市场走向下坡路。依据耀光-OFFICE写字楼房东直租网市场研究部数据得出，上一年全年大宗成交（指人民币1亿元以上成交，不含开发地块）总额为人民币1888亿元，比较2017年同比下降20%；上海2018年全年大宗成交额720.5亿元，同比降低31%。实际上，在2016年年底普遍降杠杆以来，我国房地产出资市场的活泼性以及出资者类别都已经开端产生变化。不过，大宗物业买卖市场的反响总是相对滞后一些。市场是从上一年的五、六月份开端慢下来，方针关于大宗买卖有滞后性，因为大宗买卖的周期都比较久。本年年初资金面相对放松，市场或许会开端回暖，但对大宗买卖市场全体转好是否带来活泼的影响，估计到本年年中或许下半年才会进一步体现，至少现在来看仍是境外基金比较活泼。

据判断境外房地产基金之前在报价上一般不占优势，而市场局势的转换为境外出资者翻开新局面，估计在未来的12-18个月间，境外出资者在市场上将更为活泼活泼。内资由于过去两三年的急进收买动作，接下来或将面对退出的压力。与此同时，在大宗物业买卖中一直最受欢迎的写字楼财物，本年在价格上有了必定的回落调整。

过去两年上海写字楼财物的买卖量很大，价格也被推得较高，但现在部分在售写字楼业主愿意承受的成交价格跟上一年的预期价格比较，已经有了15%-20%的回落，这其中包含多方面原因。主因仍是上一年价格推升太高，已经有不理性的成分；其次，外部环境也对写字楼租借市场产生了必定影响，这首要是一种预期上的效果，买家正在变得慎重和观望。一些参加收买报价的外资认为，现在来自于内资的竞赛少了，也会对业主的报价进行议价。上海写字楼市场全体的增量较大，空置率也有所进步，而对未来两三年的租金猜测，这项预判会比较保存，整个市场不行达观，因此中介方的佣钱也在进步。

在这种情况下外资为何仍持续加码出资我国的大宗物业？关伟表明，比较于欧美老练市场的低危险、低报答，虽然我国的房地产行业已经开展了20多年，但在外资眼里仍是刚起步的市场，尤其是以商办物业为主的大宗买卖市场，他们觉得在这个市场仍是能找到报答率非常不错的时机。虽然国内融资本钱要高于发达国家市场，项目净收益率一般在4%左右，也并不高，但外资看中的是租金增长和退出时的财物增值。现在的内资层面也有一些活泼因素，或将迎来更多方针上的放开。首要，我国基本养老保险基金出资潜力巨大，在美国、新加坡以及加拿大等老练市场，养老保险基金是出资市场上中心财物的首要买家。随着我国养老保险基金的出资管理更加完善，支持方针进一步落实，估计在商业地产出资市场上能看到我国养老基金的更多身影。

其次，保险资金的房地产出资存在很大增长空间。依据耀光-OFFICE写字楼房东直租网数据得出，截至2018年上半年我国保险公司合计有人民币17.6万亿财物，现在我国方针允许保险公司将最多30%的资金用于房地产出资，15%的资金用于海外出资，然而现在险资只要很小一部分布局在房地产市场，假如或许进步出资房地产的份额。另外，市场估计房地产信托出资基金

（REITs）发行将被列上日程。2018年我国证监会以及我国住建部均发文鼓舞推动长租公寓项目证券化。假如REITs的法律和税务障碍得以解除，我国的房地产信托出资基金市场规模将会超过美国，同时也为出资者提供了重要的退出途径。为了获得更高的报答率，一些出资者也转向非传统物业领域寻求出资时机，现在比较抢手的有物流财物、长租公寓、轻奢商务酒店以及数据中心。

电商的开展，让物流越来越火，资本都是逐利的，觉得物流极具开展潜力，所以基金也会把一部分本来要配置在写字楼的资金转放到物流项目上，这或将成为今后大宗出资的趋势之一。物流财物现已成为买卖气氛最活泼的利基财物类别，这个市场现在由几大首要运营商独占。两三年前，出资物流财物的首要方式仍是通过土地拍卖拿地并进行开发，但如今物流用地供给有限，绝大多数的物流财物出资都是在二手市场完成。

现在物流财物的首要出资活动集中在苏州、东莞、嘉兴等一线城市的卫星城，以及二、三线物流枢纽城市。大规模的物流财物出资者正从单纯的仓储业主转变为公司物流解决方案提供者。