写字楼租赁市场出现全国范围的疲软，原因在于经济下行、金融去杠杆、互联网泡沫等引发企业倒闭、退租、缩减面积，和暂停扩展业务等。”在接受腾讯地产《商业星图》采访时，王盛如是回顾2019上半年写字楼市场特征。

王盛是戴德梁行大中华区副总裁，拥有丰富的海外商业、住宅房地产投资服务经验，同时也是中国最早的房地产投资基金参与者。他的另一个身份是，皇家特许测量师学会（RICS）中国理事会主席。RICS是为全球广泛、一致认可的专业性学会，迄今为止，已经有150余年的历史。

出于职业的严谨习惯，外在给人温文儒雅的王盛喜欢用数字化来表达行业现状。据他介绍，北上广深一季度净吸纳量较2018年同期分别下降92.1%、115.2%、6.3%和50.9%。

基于戴德梁行庞大的监测数据，王盛预测，“下半年，全国整体写字楼租赁成交将维持上半年局势，市场租赁压力仍将持续，尤其是一些目前空置率比较高的二线城市压力会更大一些。”

海内外丰富的工作经验，让王盛看问题总是更为独到。本次采访中，王盛还针对上半年较为热门的外资买楼、开发商剥离长租公寓、联合办公调整期等现象进行了点评。

谈写字楼市场：互联网、共享办公租赁面积锐减

王盛表示，上半年写字楼市场整体而言不是特别好，在一线城市中，上海的吸纳量同比下滑最厉害，广州则没那么明显，“不是因为广州市场特好，而是广州去年的吸纳量已经很低。”

此外，除却一线城市，二线城市中成都、杭州、南京、沈阳、苏州、武汉、无锡等也不容乐观，租赁市场成交也出现大幅下滑，净吸纳量较2018年同期降幅均达60%以上。

王盛分析，这也是实体经济的一种反应，说明经济正处于调整期。

在租户特征中，2019年互联网和共享办公行业的扩张速度回归理性。以北京为例，2019年一季度，北京的联合办公租赁成交仅占总租赁成交面积的4.3%，而2018年一季度这一占比高达12.8%；互联网行业2018年一季度成交占总成交面积的28.6%，而2019年这一数字出现了明显下滑，占比为18%左右。

对于2019年一季度外资在北京扫楼的现象，王盛表示有三点原因，一是资产配备的需求所致，“他们发现资产包中中国的分配较少，自然会加大对中国的资产配置”；二是资产投资都有周期，去年下半年到今年上半年，基金退出周期已到，“退出之后，如果资金继续留在中国，就必须买新的资产。”三是，对汇率的判断。

谈联合办公：核心在于招商能力

作为写字楼租户的新生业态，联合办公曾风靡一时，2015年萌芽，2016—2017年疯狂扩张，2017也是联合办公融资最多的一年，但到了2018年，联合办公增长速度放缓，昔日的头部企业氪空间也出现裁员、缩减规模的信息。

VCSaaS的数据显示，从2018年至2019年3月，联合办公品牌减少约40家，发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。而戴德梁行的数据也显示，一季度上海和北京的联合办公企业本季度闭店数量已超过同期新开店数量。

对此，王盛表示，联合办公的调整是一个洗牌过程。“联合办公的发展，前期基本是依靠资本的推动来扩大规模，在实际运营中，除了面临来自同行业的竞争以及抢夺市场占有率，也有来自传统写字楼市场的竞争压力，一旦资金跟不上或者出租率过低，就很难支撑下去。”

王盛认为联合办公的核心还是在于招商及运营能力。目前主流联合办公的运营模式有以下几种：与开发商合作，通过营业利润分成等方式降低运营成本及风险。输出物业管理、企业定制服务等轻资产运营开辟新的盈利模式。

“多元化的发展模式、创新服务理念，将是联合办公市场发展转型的方向。”

谈长租公寓：市场巨大，目前收支尚未平衡

上半年，另一个不得不提的话题则是长租公寓。在经历过热闹风口，长租公寓在2018年步入了爆雷期，今年上半年，亦有多家上市房企表态剥离长租公寓业务，而前不久，上任还不到两个月的万科长租公寓事业部总经理也已离职，“万村计划”遇到实际困难。

在王盛看来，房企剥离长租公寓属于正常的市场行为，说明在长租公寓运营的过程中单纯依靠资本追繁荣的模式是难以维持的。初期，在政策的鼓励之下，不少房企进入了长租公寓领域，“有的房企也是因为土地存货不多，硬着头皮拿的租赁地块，如果搭配住宅用地，账是算得过来，单独拿地做长租公寓，账很难算。”

“但整体而言，长租公寓市场是巨大的，只是目前成本与收入还未达到平衡，”王盛认为，长租公寓行业最关键的一点，还是做好项目的现金流管理，提高运营效益，实现项目的稳定持续发展。

谈不动产资产证券化：类REITs不断向标准REITs看齐

从2007年开始，戴德梁行就开始探索国内REITs领域，这12年中，王盛很欣喜地表示，不动产资产证券化行业一直在发展，不断给市场、给业主提供新的融资渠道，也给机构投资者提供新的金融产品。

据介绍，自2014年首单权益型类REITs“中信启航”项目开始，在短短5年时间内，国内类REITs、CMBS、CMBN市场规模已达3000亿人民币，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环，实现了存量资产的盘活。

数据显示，2018年，虽然金融市场受监管加强和资金供应有限的影响，但国内不动产资产证券化市场呈现出爆发式发展态势，发行产品共计57单，单年发行规模突破1100亿元，并在2019年第一季度保持快速增长势头，继续为市场提供有效的融资渠道。

王盛表示，除了市场规模扩张迅速之外，国内类REITs在脱离主体增信、储架发行、可扩募化等方面实现创新，不断向标准REITs看齐。“戴德梁行作为物业评估和市场调研机构，参与了上述石家庄勒泰、保利租赁住房、菜鸟网络物流三个项目，见证了国内不动产资产证券化市场的发展与创新。”

谈戴德梁行：加强科技化、智能化投入

战略决定企业的发展大势。据王盛介绍，戴德梁行大中华区将继续遵循三条准绳：强化国际平台的力量，加强科技化、智能化，以客户为导向。区域选择上，将深耕二线城市，“均衡发展，这也是我们的优势之一。”

今年在北京区域，戴德梁行与通州投促局达成公建“千年大计”的战略协议，将为北京城市副中心提供更好的专业服务与产业引入支持。王盛表示，对通州的布局在2016年就已开始，向新光大中心提供产品、市场及交易顾问服务、向环球影城提供策划定位服务、向万达及多家银行机构提供估价服务等。

令王盛欣喜的是，经过两年的努力，2019年伊始，戴德梁行促成了中银收购富力5.7万平方米整栋写字楼的业内首单大宗写字楼交易，“这是在区域尚未成熟的情况下达成的交易。”

王盛表示，无论是进行代理、前期咨询定位等，还是协助政府招商引资，戴德梁行都希望为通州盘活资产提供实质性帮助，及全方位服务。

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