核心商务区

2018年第四季度，核心商务区一个全新写字楼项目-静安国际中心入市，为市场带来约6.5万平方米办公面积。至此，全年核心商务区新增供应面积共计77.9万平方米，年末，全市核心商务区甲级写字楼存量升至890万平方米，同比上升10%。季内净吸纳量共计约63.8万平方米，尽管较2017年同期的高位下降了9%，但历史来看依然强劲。南京西路板块继续录得负吸纳量，导致空置率进一步上升。供过于求的市场局面持续，致使核心商务区甲级写字楼空置率较去年同比上升0.5个百分点至12.4%。核心商务区甲级写字楼平均租金同比小幅上涨0.3%，至每平方米每天人民币9.0元。

非核心商务区

第四季度，非核心商务区共计两个全新项目入市，为市场带来6.9万平方米新增供应。截至年末，非核心商务区甲级写字楼存量达到410万平方米。非核心商务区写字楼空置率环比、同比分别下降1.8个百分点和2.0个百分点至32%。租金水平同比维稳，为每平方米每天人民币5.8元。

展望

供应继续放量仍将是来年上海写字楼市场的一大挑战。2019年，预计核心商务区和非核心商务区还将各自迎来超过100万平方米的新增供应。租户市场背景下，新项目去化周期或将拉长。联合办公的租赁走向或将为市场带来更多不确定因素。随着联合办公市场的演变，业主除了引入联合办公以外，自身也倾向于打造自有品牌，从而为租户提供更多灵活租赁方案，以提高竞争力。为相应中央支持民营经济发展号召，上海出台一系列举措，旨在刺激民营经济发展，包括降低企业负担、落实税收优惠政策和加大融资担保力度等，这也将有助于优化整体营商环境。此外，长三角区域一体化战略也将对临港等地区产生长期利好。

上海零售市场

2018年前11个月，上海零售总额同比上升7.9%，增速较去年同期下降0.2个百分点。2018年全年共900,000平方米新增供应入市，较2017年下降7.3%。?其中第四季度有三个新项目共380,000平方米零售面积入市，分别为闵行区中庚漫游城、虹口区白玉兰广场以及浦东新区的陆家嘴中心。第四季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.7元，较2017年同比增长1.3%。

核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%，较去年同比上涨0.9个百分点；非核心商圈空置率环比上升0.4个百分点至6.8%，同比上涨0.1个百分点。八佰伴竹园商圈在2018年随世纪汇广场、陆家嘴中心入市新增280,000平方米优质购物中心供应。包括老佛爷百货、蔻莎百货、Spacelab失重餐厅等众多新进品牌提升商圈吸引力。第一太平戴维斯2018年第四季度上海市场回顾

展望

预计2019年零售市场仍面临供应压力，预计有14个项目约112万平方米新增供应入市。大量新供应入市及宏观经济环境将导致整体租金涨幅有限，但新零售、体验式业态、跨界复合品牌开店需求仍然旺盛，支撑优质项目租金稳健增长。此外，部分存量项目虽开业初期租金较低、入驻率不高，但通过业态调整和持续引入新品牌使租金补涨，将巩固整体市场租金水平。

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