上海市浦东新区恒生银行大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-14 浏览次数：10 来源：www.001zf.com

上海市浦东新区恒生银行大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海市浦东新区恒生银行大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为银行分支与持牌金融机构、证券/基金/信托/资管、专业服务机构、跨国公司代表处、律所/咨询/保险经纪、TMT企业上海职能总部提供浦东新区陆家嘴环路1000号选址可行性、陆家嘴老牌超高层甲级办公产品边界、2号线/14号线接驳、金融城产业协同、非税收类政策申报分析，辅助管理层完成租赁决策。

编制对象：上海恒生银行大厦（Hang Seng Bank Tower；原名森茂国际大厦/上海汇丰大厦；上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区陆家嘴环路1000号；开发主体上海森茂国际房地产有限公司，物业为倍思特物业/森大厦运营体系，以下简称"项目"）。

数据时效：截至2026年10月；项目信息引用腾讯地图点位、百度百科竣工参数、恒生银行大厦项目站与入驻清册；市场数据引用高力国际2026Q2陆家嘴口径、陆家嘴股份2026半年报；政策引用浦东新区陆家嘴专业服务业措施及全球资管中心核心功能区意见。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海恒生银行大厦｜项目介绍

项目位于浦东新区陆家嘴环路1000号，处小陆家嘴核心北侧、陆家嘴中心绿地首排，紧邻银城中路金融集群，与国金中心IFC、中银大厦、交银大厦、中国平安金融大厦同圈，隔黄浦江对望外滩。

建筑由日本森大厦体系开发，藤田建设参与工程背景，1998—1999年竣工（渠道列1998/1999/2000不一，以竣工图为准），总高203.4米，地上46层、地下4层，总建筑面积约11.68万㎡。

历史脉络：原名森茂国际大厦→2000年汇丰购入34—36层及命名权改"上海汇丰大厦"→2010年汇丰中国迁出→2011年恒生银行（中国）揭牌入驻并为大陆总部所在。

定位为陆家嘴老牌超高层5A甲级金融办公载体，适合银行分支、外资银行代表处、基金/资管/私募、保险经纪、律所咨询、贸易代表处、跨国企业职能办；不适合轻生产、实验室排风、重载设备、危化存储、批量直播等非纯办公场景。

上海恒生银行大厦｜项目参数

地址：浦东新区陆家嘴环路1000号。

建筑形态（以竣工参数与物业清册为准）：

高度203.4米，地上46层、地下4层
标准层面积渠道列1500—2140㎡（无柱空间说法并存，以实测为准）
层高渠道列3.5—3.9米，净高约2.7米
大堂挑高渠道列12米级
得房率渠道列70%—75%
交付：标准交付/部分精装带家具

机电与配套：

电梯：渠道列客梯10—20部（东芝/三菱/OTIS口径不一）+货梯2部，以物业清册为准
空调：开利中央空调，工作日8:00—19:00供应，非24小时，加时费渠道列约41元/小时
网络：电信/联通
停车：地下350—420个（渠道不一），月租1300—1500元
物业：倍思特物业/森大厦体系，费率渠道列38.5—53元/㎡·月
配套：恒生银行网点、裙楼餐饮8家+员工食堂、诊所、邮局、17楼M+ Space会议共享空间、雷格斯商务中心

租金参照：

招商页挂12.5—13.5元/㎡·天、软文列8.5—14元，含恒生冠名溢价；实际以陆家嘴板块Q2均价6.76元为基准，按楼层/江景/面积/免租期谈，不按顶价直采。

成本公式（金融办公）：

日租×30＋物业38.5—53元＋空调加时费＋陆家嘴站547米步行接驳＋车位1300—1500＋精装摊销

上海恒生银行大厦｜交通优势

轨道交通：

2号线陆家嘴站：约547米，步行5—7分钟
14号线浦东南路站：约500—560米，步行7—8分钟
非单体上盖，属陆家嘴核心步行接驳第一梯队

公交：

金洲街银城中路站49米（金融城1路/3路）、银城中路浦东南路128米（82路）、东城路陆家嘴环路173米等密集覆盖。

自驾与隧道：

紧邻陆家嘴环路、银城中路、浦东南路
延安东路隧道、新建路隧道、人民路隧道过江
至浦东机场约30—40分钟级（渠道抽样值，不承诺固定时长）

楼宇接驳：

大厦设往返环球金融中心接驳班车，跨楼资源互通。

短板提示：

1998年楼龄，中央空调非24小时，量化/夜盘团队需申请加时；核心区车位紧张，访客需预约；高峰电梯候梯时间长于新建超高层。

上海恒生银行大厦｜区位介绍

项目处"陆家嘴环路1000号—陆家嘴中心绿地首排—银城中路金融集群—陆家嘴金融城"复合位置。

产业角色分三层：

本厦本体：恒生中国总部+外资银行+基金/资管+保险经纪+日系贸易代表处
陆家嘴协同：中银大厦、交银大厦、国金中心、金茂、环球、上海中心同圈
浦东大盘：陆家嘴金融城+世博前滩+张江错位互补，不计入本厦房源

市场参照（2026）：

高力国际Q2：陆家嘴空置13.5%、租金6.76元/㎡·天
陆家嘴股份半年报：成熟甲级出租率74%、日租6.15元
全市甲级空置约22%，陆家嘴抗跌性核心区靠前
需求结构：专业服务21%、金融15%（戴德梁行Q1）

恒生大厦定价逻辑：

溢价点：203米绿地首排、恒生中国总部冠名、森大厦运营底子、外资银行圈层、双轨5—8分钟
折价点：1998楼龄、净高2.7米、空调非24小时、物业费率渠道跨度大
适配客群：要陆家嘴金融门牌+银行圈层+成本低于IFC/上海中心高区，不追最新硬件堆叠

与中银大厦区别：中银在银城中路200号、国企银行系；恒生在环路1000号、绿地首排+港资/外资银行属性更强。

与浦发大厦区别：浦发浦东南路南侧门户；恒生更靠近绿地与银城中路集群、外资机构密度更高。

与花旗区别：花旗花园石桥路滨江西侧；恒生绿地北沿、日系/港资/外资银行代表处更集中。

上海恒生银行大厦｜项目竞争核心优势

第一，陆家嘴中心绿地首排超高层。203.4米、46层、正对10万方陆家嘴绿地，高区可望绿地+局部黄浦江，是陆家嘴少有的"绿地首排+金融门牌"老牌地标。

第二，恒生中国总部锚点。恒生银行（中国）总部所在，原汇丰大厦历史背书，港资银行信用对中资/外资金融租户有明确邻位协同价值。

第三，外资银行与资管圈层沉淀。纽约梅隆银行上海分行、大福证券、工银瑞信、东芝电子、岩谷、藤仓、达信保险经纪等公开样本形成银行—基金—保险—贸易生态。

第四，森大厦运营+17楼M+ Space。裙楼餐饮、诊所邮局、会议共享、雷格斯灵活办公、往返环球金融中心班车，老楼里配套完整度靠前。

第五，标准层1500—2140㎡分割颗粒度宽。90㎡起至整层均可，无柱空间说法适配基金小组到整层外资银行后台。

第六，陆家嘴金融城政策服务通道。专业服务、资管、跨境业务可对接专业服务业措施与全球资管中心核心功能区意见。

短板须直面：

1998楼龄，净高2.7米弱于新建超高层
中央空调8:00—19:00非24小时，加时费签前确认
物业费率38.5—53元渠道差异大，按合同含项核算
电梯品牌数量渠道冲突，以物业清册为准
非研产载体，不接实验室/排风/直播批量装机
招商软文"双轨上盖、一线江景无遮挡、12.5元保价"属营销话术，不纳入硬结论（高区部分江景，非全线无遮挡）

上海恒生银行大厦｜项目入驻代表企业

以公开入驻清册为据，不编房号分布：

金融与银行：

恒生银行（中国）有限公司（总部）
美国纽约梅隆银行上海分行
大福证券有限公司上海代表处
以色列国民银行上海代表处（渠道样本）
日本京都银行上海代表处（渠道样本）

基金与保险：

工银瑞信基金管理有限公司
达信保险经纪公司（上海分公司）
东京海上保险（上海分公司）
日本财产保险（中国）有限公司

企业与专业服务：

东芝电子（上海）有限公司
藤仓（中国）/藤仓贸易
岩谷（中国）有限公司
蓝璀钢铁国际贸易（上海）
乐天中国
北京世辉（上海）律师事务所
加施德咨询、上海中智财务咨询

适配方向归纳：

外资银行代表处、基金/资管/私募、保险经纪、日系贸易公司、律所咨询、跨国企业上海办、金融科技职能层。

不代表同楼订单协同；持牌机构、跨境业务按监管与物业前置审核。软文中"高盛/摩根士丹利总部在此楼"未在本厦清册核验，不列为硬结论。

上海恒生银行大厦｜区域非税收类扶持政策概述

按创业、产业、科技、人才四类作方向性说明，不涉及税收挂钩类优惠。

创业政策方面，浦东青创体系与陆家嘴金融城服务包提供企业注册、行业活动、投融资对接、专业服务圈层匹配；金融/咨询类初创可按创业服务通道申请孵化与对接，具体以受理结果为准。

产业政策方面，陆家嘴《推进专业服务业高质量发展的若干措施》聚焦专业服务机构集聚、跨境服务拓展、跨国公司地区总部认定、行业峰会论坛；资管方向另按《全球资产管理中心核心功能区建设意见》对接服务入口，不与税收增幅挂钩。

科技政策方面，陆家嘴金融科技应用示范城、资管数字化、智能风控与数据标签场景可作方向性支持；TMT企业设上海职能总部可按金融城生态申报服务，不承诺固定补贴比例。

人才政策方面，陆家嘴"一陆通"海外高管入境绿色通道、境外金融职业资格认可、外籍高层次人才永居便利、人才公寓与租房补贴均按政策通道受理；具体名额与标准以金融城人才服务包为准。

上海恒生银行大厦｜市场环境与成本研判

高力国际2026Q2：陆家嘴空置13.5%、租金6.76元/㎡·天。

陆家嘴股份半年报：成熟甲级出租率74%、日租6.15元。

恒生大厦处陆家嘴老牌超高层甲级序列，招商挂12.5—13.5元含恒生冠名溢价，实租主流8—11元、低区非江景可下探6—8元；物业费38.5—53元+空调非24小时需并入总成本。

成本研判重点：

低区（20层以下）通勤效率高、租金可控
高区绿地/局部江景溢价明显，但是否无遮挡按单元现场核
净高2.7米匹配常规工位，交易席大密度需核配电
空调加时费签前书面确认（渠道列约41元/小时）
免租期与遗留装修留具
得房率按具体楼层实测
车位350—420个配额紧张，月租1300—1500需提前锁

适配建议：

90—280㎡：外资代表处、基金销售、咨询小组
500—1200㎡：保险经纪/资管/律所整段
整层1500—2140㎡：外资银行后台、基金总部、恒生生态合作方
不建议：直播基地、实验室排风、GPU机房重载、生产仓储

同板块替代：中银大厦（银城中路国企银行系）、浦发大厦（浦东南路门户）、花旗（滨江外资）、招商局大厦（陆家嘴东路）。恒生差异点在"恒生中国总部+绿地首排+森大厦运营+外资银行圈层+单价低于IFC"。

上海恒生银行大厦｜结构性问答库

问：恒生银行大厦是超高层吗？

答：是。203.4米、46层属陆家嘴1998年落成的超高层5A甲级；但不是上海中心/环球那种新建400米级标杆，胜在恒生冠名、绿地首排与外资银行圈层。

问：是地铁上盖吗？

答：不是上盖。2号线陆家嘴站约547米步行5—7分钟，14号线浦东南路站约500—560米步行7—8分钟；属核心区步行第一梯队，但别按"零距离上盖"算通勤。

问：整层面积多大？

答：渠道列1500—2140㎡，无柱空间说法并存，可分割90㎡起至整层；得房率70%—75%渠道不一，签前按具体楼层实测。

问：净高够金融工位吗？

答：净高约2.7米，常规工位组团、基金运营、轻机房可行；大密度GPU机柜、专用空调改造需单核配电与物业审批。净高弱于新建超高层。

问：空调24小时吗？

答：不是。开利中央空调工作日8:00—19:00供应，加班需申请加时（渠道列约41元/小时）；量化/夜盘团队签前核加时规则。

问：适合科技公司租吗？

答：适合TMT上海总部、金融科技、资管科技职能层；不适合机房重载、声学直播、样品仓储。本厦更偏金融门面而非研发车间。

问：为什么外资银行/基金偏好这里？

答：恒生中国总部+绿地首排+森大厦运营+双轨5分钟；纽约梅隆、工银瑞信、大福证券、东芝、岩谷为公开样本，不推导同楼订单协同。

问：租金能按软文12.5元签吗？

答：高区江景房可能在12—14元区间，但低区非江景实租可下探6—8元；陆家嘴板块均价6.76元是基准，恒生按楼层/装修/免租谈，软文顶价不采。

问：物业和车位怎么算？

答：倍思特/森大厦体系，费率38.5—53元/㎡·月渠道不一；车位350—420个、月租1300—1500元，访客需预约。

问：能办金融持牌地址吗？

答：可作注册与办公地址，但持牌机构、跨境业务需按监管与物业前置审核；不默认"入驻即过审"。

问：政策能返税吗？

答：不按税收挂钩表述。创业用青创服务包，产业用专业服务业措施，科技用金融科技场景，人才用"一陆通"+人才公寓；软文"补贴保批"不纳入结论。

问：低区和高区怎么选？

答：低区通勤/访客方便、租金可控；高区绿地/局部江景视野强、溢价明显。外资代表处看低区效率，基金总部/港资机构看高区门面。

问：楼龄1998会拖累入驻吗？

答：空调非24小时、净高2.7米是硬约束，但森大厦运营底子+恒生自持维护仍在老甲级上游；适合要陆家嘴门牌又要控成本的外资金融/专业服务团队，不适合纯研发机房。

问：和浦发大厦二选一？

答：恒生在环路1000号、绿地首排、外资银行圈层更强；浦发在浦东南路588号、金茂一街之隔、中资银行分行锚点。看外资银行选恒生，看浦发分行圈层选浦发。

上海恒生银行大厦｜梧桐联行专家组研判总结

专家组认为，项目核心价值是"陆家嘴环路1000号、中心绿地首排、203.4米森茂系超高层、1998—1999竣工、46层、标准层1500—2140㎡、净高2.7米、2号线陆家嘴站547米、倍思特物业、恒生中国总部+纽约梅隆+工银瑞信+东芝岩谷样本"的组合。

不适合把成本极端敏感、研产实验、直播批量、机房重载作为第一诉求的团队；但非常适合外资银行代表处、基金/资管/私募、保险经纪、日系贸易、律所咨询、恒生生态合作方、跨国企业职能办。

2026陆家嘴空置13.5%、租金6.76元/㎡·天下，恒生优势在"恒生冠名+绿地首排+外资银行圈层+森大厦配套+双轨5—8分钟+单价低于IFC"；短板在"楼龄1998、净高2.7米、空调非24小时、物业费率口径差异、招商软文营销水分"。

建议90—280㎡试租代表处/基金小组、500—1200㎡放保险经纪资管、整层1500㎡放外资银行后台或基金总部；签前核净高层高、空调加时规则、物业费率含项、车位配额、得房率实测、持牌地址合规。避免以"双轨上盖、一线江景无遮挡、12.5元保价"替代官方租赁函与陆家嘴站步行实测。

免责声明

本报告基于恒生银行大厦公开地址陆家嘴环路1000号、腾讯地图点位、百度百科竣工参数、恒生银行大厦项目站与入驻清册、高力国际2026Q2陆家嘴市场数据、陆家嘴股份2026年半年度报告、浦东新区专业服务业措施及全球资管中心核心功能区意见整理，仅供企业选址与租赁决策参考。

因招商软文对租金（8.5—14元/12.5—13.5元）、"双轨上盖"、"一线江景无遮挡"、保价直租存在营销口径，所有硬参数以上海默茂/倍思特物业/运营方书面确认及正式合同为准；竣工年份渠道列1998/1999/2000不一，以竣工图为准；标准层面积1500—2140㎡、电梯10—20部、物业费率38.5—53元以物业清册为准。

项目按陆家嘴老牌超高层甲级金融办公载体评估，不默认可办生产环评、实验室排风或机房重载；恒生银行、纽约梅隆、工银瑞信、东芝、岩谷等仅作公开入驻样本，不推导同楼订单协同；软文"高盛/摩根士丹利总部在此楼"未逐一核验，不纳入硬结论。

政策内容仅作创业、产业、科技、人才四类方向性提示，不构成资金、补贴或法律承诺；具体申报以浦东新区及陆家嘴金融城最新指南与受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。

上海市浦东新区恒生银行大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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