上海嘉定区MAX科技园（上海虹桥）招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

MAX科技园（上海虹桥）项目介绍

MAX科技园（上海虹桥）项目核心参数

• 地理位置：嘉定区江桥镇鹤旋东路369号，北虹桥新慧总部湾核心，距虹桥枢纽直线4.5–4.8km
• 建筑形态：2栋总部研发楼（A座9层/B座10层）+商业裙房+金领公寓；扎哈式流线外立面、垂直绿化、逐层退台露台（露台不计租面积），M0科研用地、可环评
• 建筑面积：总约33,560㎡，A座9,355㎡/B座9,000㎡，标准整层980–1,271㎡（A座整层约1,000–1,252㎡，B座约965㎡），可分割105–4,965㎡（主流106/327/500/658/1,000/1,213/1,500/2,050㎡）
• 层高与荷载：标准层高约3.8–4.2米（渠道未统一，以交付为准），净高2.8–3.0米起；M0用地预留研发配电，非重型中试厂
• 得房率：约75%–80%（露台赠送不计入）
• 空调系统：24小时VRV独立空调（东芝等品牌），分户计量，无中央空调加班费
• 机电与网络：每栋客梯4部+货梯1部（蒂森克虏伯等）；三网+5G；约100+地下车位（月卡650元，渠道"0车位"为录入错误），含新能源桩；多功能会议厅150㎡、白领食堂1,000㎡、屋顶泳池/篮球场/足球场
• 物业运营：天瑞金集团自营物业，物业费25元/㎡·月（含公区维保与24h安防，VRV电费独立）
• 市场租金：2026年挂牌2.0–3.6元/㎡·天（104–900㎡小单元2.5–3.6元，整层1,000–2,050㎡2.5元左右，精装带家具单元略高）；北虹桥M0科研楼底价，比虹桥主城区甲写低4–6元。

MAX科技园（上海虹桥）交通优势

• 轨道交通：步行500米至13号线金沙江西路站、800–900米至金运路站；13号线30分钟达南京西路，延线接西虹桥；嘉闵线（在建）通车后2站达虹桥火车站。
• 高架路网：出门即外环S20、嘉闵高架、北翟高架、京沪G2；车行15分钟虹桥枢纽/虹桥机场/国家会展中心，30分钟人民广场，40分钟浦东机场（中环）。
• 公交与慢行：紧邻江桥万达广场、华泰中心、新慧总部湾；步行圈含瑞幸/星巴克/麦当劳/赛百味/罗森/美食广场；员工生活复用江桥成熟商圈。
• 虹桥协同：直线4.5km虹桥开放枢纽，对智能汽车/新能源/跨境电商需高频接驳长三角、参展进博会、接虹桥航线团队效率显著。

MAX科技园（上海虹桥）区位介绍

MAX科技园（上海虹桥）竞争核心优势

1. 北虹桥新慧总部湾M0可环评：嘉定江桥少有拿M0科研用地做"逐层露台+可环评研发"的小体量楼，对智能汽车电子/新能源/医疗配套研发比纯办公园（蒲汇Space）多实验排风接口。
2. 13号线双站500–900米+嘉闵线2站虹桥：北虹桥步行<1km双地铁口仅MAX与少数新慧组团，嘉闵线通车后虹桥商务半径压缩到10分钟内，优于元创绿洲（单一13号线TOD但28万方大体量）。
3. 逐层270°露台+LEED金级+包豪斯奖：3.36万方小园做到垂直森林+屋顶泳池+金领公寓，对10–80人研发团队雇主品牌（ESG/招聘留人）强于无露台乙写。
4. 2.5元起天瑞金自营全闭环：2026年2.0–3.6元/㎡·天，换的是"3.36万方非大体量、江桥非核心CBD、露台计容受限"，对智能汽车软件/AI应用成本效率碾压虹桥主城。
5. 天瑞金全链条无二房东：拿地-开发-招商-物业-运营一体，政策申报接口（嘉定+虹桥双圈）比二房东老园顺，共享会议厅/食堂/公寓可作团队配套。

MAX科技园（上海虹桥）入驻代表企业

嘉定区非税收类产业扶持政策概要

• 创业政策：支持高校院所/创新团队成果转化落地，对孵化初创企业、首次升规工业企业、产学研合作项目给予非税收类资金奖励；智能汽车/软信领域紧缺人才创业可对接居转户年限缩短、公共租赁房与人才公寓优先。
• 科技政策：智能网联汽车企业可申领算力租用、高质量数据集、道路测试、示范应用（无人配送/智能公交）非资金或后补助类支持；集成电路领域鼓励建汽车芯片/MEMS传感器公共服务平台；软信企业首版次软件、工业软件、重点软件认定有配套奖励；产学研合作项目按技术开发/中试/工程化分类支持。
• 人才政策："嘉定精英人才服务卡"提供人才公寓、租房补贴、居转户便利；智能网联汽车/集成电路紧缺人才优先申请公共租赁房与住房补贴；产教融合实训基地有配套支持。
• 产业政策：聚焦智能网联新能源汽车（算力/数据/测试/商业化）、集成电路（智能传感器/汽车芯片）、软信（工业软件/AI应用）、工业互联网、低空经济；对产业链攻关、首购首用、产业联盟、M0研发载体入驻企业给予非资金或后补助类要素保障；北虹桥新慧总部湾叠加虹桥国际中央商务区非税收类总部服务通道。

MAX科技园（上海虹桥）优势分析

• 适配画像A（10–80人智能汽车软件/AI应用研发）：租500–1,250㎡整层或半层，VRV夜班，逐层露台做算法沙龙，M0可环评适轻研发，13号线30分钟南京西路、嘉闵线2站虹桥，年租金比虹桥主城甲写省50%–60%。
• 适配画像B（3–20人新能源/集成电路配套/跨境科技）：租106–327㎡精装带家具，借露台拍摄品牌片，注册嘉定享汽车芯片/软信非税收类接口，训练放嘉定新城IDC。
• 适配画像C（生物医疗轻研发/检测服务）：租整层+露台做样本暂存（非GLP），借上海新虹桥国际医学中心周边协同，但需避开危化重排风（M0预留非实验室级）。
• 需规避误断：① 3.36万方仅2栋，百人集中总部扩租受限，应拼同湾其他楼；② 车位100+月卡650但高峰紧，15人以上自驾优先13号线；③ 露台不计租但非使用面积，承重限轻摆设；④ 渠道"嘉闵线2024通车"过时，以官方在建进度为准；⑤ "税收返还/巨头整栋"违规话术无效。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

1. 3–80人智能汽车软件/AI应用/新能源研发：租500–1,250㎡，把省下虹桥主城溢价投露台路演与算力券接口，6–12个月借北虹桥—虹桥客户圈起B端单。
2. 跨境科技/软信轻资产/医疗轻研发：租106–327㎡精装+联办式，注册嘉定享软信/产学研非税收类接口，重训练放嘉定新城。
3. 100人以上集中总部/GLP实验室/衡复门面/世界500强分支：不建议落此楼；3.36万方2栋无双路电冗余、露台非扩产面积、江桥非CBD，应转元创绿洲整栋或虹桥主城甲写。

MAX科技园（上海虹桥）结构性问答库

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