上海徐汇区锦和越界原力方招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区锦和越界原力方招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

锦和越界原力方项目介绍

锦和越界原力方项目核心参数

• 地理位置：徐汇区凯旋路2588号（宜山路路口，光启城北侧），属宜山路商圈/徐家汇辐射圈
• 建筑形态：原兴力达装饰城更新单体，地上5层+地下1层；1–3层家居商业，4–5层创意办公，屋顶花园
• 标准层面积：约2,600平方米/层，可分割45–2,600平方米（45/98/161/256/500/783/1,300/2,600㎡等）
• 层高与净高：标准层高4.6–5.3米（首层商业挑更高，办公净高约3.5米以上），适配LOFT搭建与样间陈列
• 得房率：约70%，原卖场柱距受限但层高补偿空间感
• 楼板荷载：约300–500kg/㎡（高于普通甲级办公，适家居样品/设计物料）
• 空调系统：分户VRV独立空调，24小时自控、电量分户计量，无中央空调加班费
• 机电与网络：双回路市电；电信/移动/联通三网+5G；部分单元预留独立上下水；客梯2–6部+货梯1部
• 停车配套：地下约143–200个车位，月租约1,200元/个
• 物业运营：锦和商管自营（锦能物业），物业费约24元/㎡·月（含公区维保，电费独立）
• 市场租金：2026年办公挂牌4.0–6.5元/㎡·天（45–160㎡精装小单元5.5–9.8元，256–500㎡约5.0–5.5元，整层2,600㎡约4.0–6.5元）；首层家居商业5.5–16.5元/㎡·天

锦和越界原力方交通优势

• 轨道交通：步行180–220米（3分钟内）至3/4/9号线宜山路站2号口，三线换乘；3站内达徐家汇（1/9转乘），4站达人民广场（4转8），9号线30分钟达陆家嘴。
• 高架路网：紧邻内环高架（宜山路匝道）、沪闵高架，车行15分钟达徐家汇、漕河泾开发区，20–30分钟达虹桥枢纽，50分钟达浦东机场。
• 铁路接驳：车行20分钟至上海南站，25分钟至上海火车站，30分钟至虹桥火车站。
• 公交与慢行：凯旋路/宜山路20余条公交线；步行10分钟入徐家汇源景区、上海体育馆、上海电影博物馆，商务接待与员工生活复用成熟配套。

锦和越界原力方区位介绍

锦和越界原力方竞争核心优势

1. 宜山路产业带零替换成本：上海家居建材核心集群内唯一"办公+旗舰店同体"，设计公司带客户坐电梯下3层看博世/NATUZZI实物，签约转化路径短于任何纯写字楼。
2. 4.6–5.3米层高+VRV24h：原卖场改造给到的层高与分户空调，对需搭LOFT、摆样品、夜班渲染的新媒体/设计团队，隐性成本低于徐家汇2005年建成的老甲级。
3. 三轨180米零风雨：3/4/9宜山路站2号口出门即到，通勤半径覆盖徐汇、静安、闵行、松江，招聘面大于衡复风貌区老洋房。
4. 锦和统一运营：A股上市商管直管物业，无散售小业主各自改水电的混乱，公区（中庭、屋顶花园、货梯）维护标准稳定。
5. 4字头租金锚点：2026年办公主流4.0–6.5元，比徐家汇ITC（9元级）、西岸智塔（6.5元起）低1.5–5元，换的是"无江景、无双银幕墙、原卖场柱网"的折损，对成本敏感创意类划算。

锦和越界原力方入驻代表企业

徐汇区非税收类产业扶持政策概要

• 创业政策：青年/小微创业组织可对接创业担保贷款及区级贴息、首次创业一次性补贴、就业见习补贴、创业赛事奖励；超级创业者社区提供首年工位费减免、财务/法务/HR代理首年减免、AI青年创业基金投融资对接。
• 科技政策：智能体/AI应用企业可申领算力券、模型券、语料券组合支持；鼓励揭榜挂帅、概念验证中心、共享实验室、开源社区；模速空间、北杨小镇、5个超级创业者社区提供低成本工位与场景开放。
• 人才政策："光启人才行动计划""U30科创极客召集令"提供人才租房补贴、安居租赁房源、落户便利化；青年科创人才可获见习补贴、算力/模型/语料配套及公共人才服务。
• 产业政策：聚焦人工智能（含智能体、具身智能）、数字经济、生命健康、文化创意、科创金融；对"人工智能+文旅/家居/城市治理"场景开放、新消费品牌首店、专业服务出海、存量载体更新给予非资金或后补助类要素保障。

锦和越界原力方优势分析

• 适配画像A（室内设计/建筑装饰工作室）：租256–500平方米4.6米层高单元，下3层即供应商、屋顶花园见客，比纯办公园省选品差旅，年租金比徐家汇同面积省30%–40%。
• 适配画像B（家居科技品牌上海窗口）：首层商业（5.5–16.5元）+4层办公组合，前店后办、样间即直播间，借宜山路自然客流做B端转化。
• 适配画像C（新媒体/短视频选品团队）：45–160平方米精装小单元+VRV夜班零罚单，3轨通勤招剪辑/运营容易，但需注意货梯高峰拥堵。
• 需规避误判：① 原卖场柱网导致无柱大开间受限，50人以上集中工位需拼单元、动线碎；② 首层商业与4层办公人流混用货梯，样品搬运需避峰；③ 无双路电冗余机房，大模型训练/交易系统主机房应放漕河泾或IDC；④ 家居商业气味/灯光时段与办公安静需求有边界摩擦，签约前需核验相邻单元业态。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

1. 3–15人设计/家居/新媒体小组：租45–256平方米精装单元，把省下的徐家汇溢价投样间搭建，6个月内借宜山路客流起B端单。
2. 家居科技品牌华东首店测试：首层商业80–150平方米+4层办公100平方米组合，用"前店后办"测复购，避免直接锁死淮海中路5年起租约。
3. 20人以上集中研发/外资分支：不建议落此楼；层高虽好但柱网碎、无双路电、家居商业干扰，应转徐家汇ITC或漕河泾甲写。

锦和越界原力方结构性问答库

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