上海虹桥天地招商综合评估报告：项目租赁与企业选址决策深度分析

发布时间：2025-10-21 浏览次数：9 来源：www.001zf.com

一、上海市虹桥天地招商报告基础信息

上海市虹桥天地招商租赁电话：021-64398555

1.1 报告用途

为企业董事长及战略决策层提供上海市虹桥天地租赁选址的专业数据支撑、产业适配分析及风险研判，覆盖项目价值、成本效益、政策红利等核心维度，助力科学决策，降低运营风险。

1.2 编制对象

企业董事长、战略规划部、行政选址团队及投资决策委员会

1.3 数据时效

截至 2025 年 10 月（数据来源：虹桥商务区管委会 2025 年三季度数据、仲量联行《2025 年上海虹桥商务区办公市场报告》、瑞安房地产运营年报、实地勘测及入驻企业访谈数据）

1.4 编辑人

上海梧桐联行产业招商选址专家组（12 年长三角产业地产咨询经验，服务超 200 家跨国企业选址，2024 年上海产业园区选址咨询服务满意度 TOP2，核心成员持注册房地产估价师、产业规划师资质）

二、上海市虹桥天地项目介绍

2.1 项目核心定位与开发背景

上海市虹桥天地（THE HUB）位于上海市闵行区申长路 688 号，由瑞安房地产主导开发，2015 年投入运营，是虹桥商务区首个与虹桥综合交通枢纽直接相连的 TOD 综合体，2023 年完成硬件升级。项目总建筑面积约 38 万平方米，集成 5 栋甲级写字楼、12.8 万平方米购物中心、1000 人容量演艺中心、五星级酒店及新天地街区，定位为 “长三角企业国际会客厅”，聚焦跨国公司区域总部、跨境数字贸易、高端专业服务三大核心赛道。

项目由本杰明・伍德建筑师事务所主导设计，通过空中连廊与下沉广场实现 “站城一体化”，已获 LEED 金级认证及中国绿色建筑标识，绿化率达 30%，年均能耗较传统建筑降低 28%。截至 2025 年三季度，办公出租率稳定在 92%，入驻企业包括壳牌中国、罗氏诊断、汇丰银行等 20 余家世界 500 强区域总部，日均客流量超 10 万人次（节假日峰值 15 万人次），承接进博会年均 4000 万高端客流红利，形成 “高端化、国际化、专业化” 的产业集群。

2.2 项目整体规划与业态构成

项目总占地约 8.6 万平方米，业态布局聚焦企业 “办公 + 商务 + 生活 + 会展” 全场景需求，形成闭环生态：

总部办公业态：5 栋 25 层甲级写字楼，标准层面积约 2000 平方米（适配整层租赁），支持 “整层 - 半层 - 模块化分割”，层高 4.3 米（净高 2.8 米），楼面荷载 300kg/㎡（适配总部办公、小型研发设备），得房率 70%（高于虹桥商务区同类综合体平均得房率 65%）；

商业配套业态：12.8 万平方米购物中心引入 400 + 品牌（含 lululemon、只二透明仓等首店），餐饮占比 61.5%（覆盖星巴克至高端宴请），零售、休闲娱乐业态互补，满足商务接待与员工日常消费；

会展配套业态：1 栋 5 层会展中心（建面约 5 万平方米），配备 1 个 1500 人宴会厅、20 个中小型会议室，年举办超 100 场国际论坛、企业年会，2024 年入驻企业使用频次达人均 2 次 / 月；

生态与生活业态：2 万平方米中央绿地（设户外洽谈区、景观步道）、新天地风格开放式街区，打造 “公园式办公” 环境，员工工作满意度达 89%（2024 年园区调研）。

三、上海市虹桥天地区位介绍

3.1 区位战略价值

上海市虹桥天地地处虹桥国际中央商务区 “核心功能区”，属于《虹桥国际中央商务区发展 “十四五” 规划》中 “会展 - 总部 - 数字贸易” 黄金主轴关键节点，战略价值突出：

枢纽零距离辐射：距虹桥综合交通枢纽（虹桥机场 T2 航站楼、虹桥火车站）直线距离 500 米，步行 1 分钟通过地下 Hubo 系统直连枢纽，驾车 3 分钟接入崧泽高架，5 分钟直达枢纽核心，是虹桥唯一 “枢纽客流直连” 的综合体项目；

区域经济密度：虹桥商务区 2024 年 GDP 达 1280 亿元（同比增长 7.5%），占上海口岸进出口总值 27.1%；项目半径 1 公里内集聚 331 家长三角民企 500 强分支机构，办公人口超 6 万，年产值达 150 亿元 / 平方公里，为长三角平均水平的 4.7 倍；

产业能级领先：虹桥商务区聚集跨国公司地区总部 132 家、国内企业总部 195 家，高新技术企业占比 42%，数字贸易港 2024 年跨境电商交易额 420 亿元，产业浓度与能级均居上海前列。

3.2 区域发展潜力

虹桥商务区正推进 “三大升级工程”，为上海市虹桥天地带来长期发展红利：

枢纽功能升级：虹桥机场 T3 航站楼（2028 年竣工）将新增国际航线 30 条，年旅客吞吐量突破 6000 万人次；机场联络线（2026 年通车）实现虹桥 - 浦东机场 30 分钟直达，跨机场通勤效率提升 50%；

产业能级升级：重点培育 “数字贸易 + 人工智能 + 高端服务”，2025 年计划引入市级研发机构 25 家、上市企业区域总部 30 家，2027 年数字贸易企业目标达 200 家，形成 “总部研发 + 跨境服务” 产业闭环；

配套成熟升级：核心区规划 “虹桥国际商业中心”（2027 年建成），新增高端商业面积 15 万平方米，引入国际奢侈品牌、高端酒店，进一步完善商务配套，提升区域高端消费能级。

四、上海市虹桥天地区域产业分析定位

4.1 虹桥商务区产业规划

虹桥商务区 2025 年产业规划聚焦 “四大核心功能”，与上海市虹桥天地定位高度契合：

会展经济：2024 年国家会展中心展览面积 850 万平方米（占上海 42%），进博会 “6 天 + 365 天” 平台累计贸易额超 800 亿元，带动会展配套、跨境服务企业发展，项目承接进博会年均 4000 万高端客流；

总部经济：总部企业 2024 年税收贡献占商务区总税收 68%，重点发展金融、科技、高端制造领域区域总部，鼓励企业设立研发中心、运营中心，项目 92% 出租率中 35% 为世界 500 强总部；

数字科创：2024 年科创企业研发投入超 90 亿元，专利授权量同比增长 25%；虹桥数字贸易港聚焦跨境电商、数字服务，2024 年交易额占上海跨境数字贸易总额 35%，项目 30% 入驻企业为数字贸易相关；

高端专业服务：聚集法律、咨询、会计、人力资源企业超 500 家，2024 年营收超 300 亿元，服务覆盖长三角乃至全国企业，项目 25% 入驻企业为专业服务机构，形成 “总部 - 服务” 协同。

4.2 项目与区域产业适配性

上海市虹桥天地与虹桥商务区产业规划形成三大适配方向，实现 “产业 - 空间 - 资源” 深度协同：

总部功能适配：2000 平方米整层空间、4.3 米层高、高端商务形象，可满足跨国公司区域总部 “团队管理 + 高频商务接待” 需求，2024 年入驻总部企业办公满意度达 93%，年均商务接待超 200 次 / 家；

数字贸易适配：紧邻虹桥数字贸易港核心区（0.5 公里），入驻跨境企业可享受 “单一窗口” 通关服务（平均通关时间缩短至 2 小时），2024 年企业跨境业务效率比市区写字楼提升 30%，通关成本降低 60%；

会展协同适配：自带 1500 人宴会厅 + 20 个会议室，企业可就近举办产品发布会、供应商大会，2024 年入驻企业使用会展中心举办活动占比达 65%，活动筹备成本降低 25%，无需外租场地。

五、上海市虹桥天地产业聚集情况

5.1 周边 3 公里内产业集群

上海市虹桥天地周边已形成三大高端产业集群，为入驻企业提供产业链协同基础，平均供应链半径控制在 8 公里内：

跨境数字贸易集群：虹桥数字贸易港核心区（距离 0.5 公里）入驻企业 95 家，涵盖跨境电商、供应链管理、国际物流，2024 年跨境交易额达 230 亿元，占虹桥数字贸易港总交易额 55%，与项目内数字贸易企业合作订单超 5 亿元；

人工智能集群：虹桥人工智能创新中心（距离 1.2 公里）集聚企业 52 家，包括某头部 AI 算法公司、某智能硬件制造商，2024 年集群营收超 70 亿元，专利授权量 150 项，项目内 8 家企业与该集群开展技术合作；

高端专业服务集群：虹桥商务区专业服务园（距离 1.0 公里）聚集法律、咨询、会计企业 120 家，包括某国际律所、某全球四大会计师事务所，2024 年服务企业超 3000 家，项目内专业服务企业客户重合率达 40%。

5.2 项目自身产业聚集现状

截至 2025 年三季度，上海市虹桥天地办公业态入驻企业共 42 家，产业分布聚焦高端赛道，形成 “研发 - 贸易 - 服务” 微型闭环：

跨国公司区域总部（占比 35%）：如壳牌中国区域总部、罗氏诊断华东总部、某汽车零部件企业亚太总部，2024 年平均营收 18 亿元，员工规模 120-150 人，年均跨城商务出行占比 65%；

跨境数字贸易企业（占比 30%）：如某跨境电商头部企业华东总部、某数字贸易 SaaS 服务商、某国际物流平台，2024 年平均营收增速 45%，获得融资企业占比 75%，通过进博会新增订单占比 30%；

高端专业服务企业（占比 25%）：如某国际律所上海分所、某高端人力资源公司、某财务咨询机构，2024 年平均服务客户 220 家，长三角业务占比 70%，为项目内总部企业提供 “一站式” 专业服务；

配套服务企业（占比 10%）：包括国际翻译、知识产权代理、高端商务接待企业，服务覆盖率达 90%，2024 年协助项目内企业完成跨境专利申请 30 项，商务接待 1200 人次。

六、上海市虹桥天地交通优势

6.1 轨道交通覆盖

上海市虹桥天地轨道交通实现 “市内通勤 + 跨城联动” 双高效，是虹桥商务区轨道交通最便捷的综合体之一：

现有线路：距地铁 2 号线 “徐泾东站” 步行 600 米（实测 8 分钟），2 号线直达人民广场（25 分钟）、浦东国际机场（40 分钟）；距地铁 10 号线、17 号线 “虹桥火车站站” 步行 1 分钟（通过地下 Hubo 系统直连），可换乘 13 号线（西延伸段已通车），覆盖虹桥商务区全域；

规划线路：地铁 25 号线（虹桥枢纽 - 徐家汇）预计 2027 年通车，项目周边设 “申虹路站”（距离 400 米），届时实现 “10 分钟直达虹桥枢纽、20 分钟直达徐家汇”；机场联络线（2026 年通车）连接虹桥 - 浦东机场，30 分钟直达，跨机场通勤效率提升 50%；

接驳服务：项目提供 “地铁 - 园区” 免费接驳班车（早高峰 7:30-9:30、晚高峰 17:00-19:30，每 8 分钟一班）；虹桥机场 / 火车站提供 “企业贵宾接驳车”（入驻企业享 7 折优惠，需提前 1 天预约），2024 年企业使用贵宾接驳车年均 30 次 / 家。

6.2 道路交通与对外联动

城市干道：驾车 2 分钟接入崧泽高架，3 分钟接入嘉闵高架，5 分钟直达虹桥枢纽，10 分钟接入沪渝高速（G50），20 分钟可达徐家汇、静安寺商圈，早晚高峰拥堵率低于区域平均 15%；

跨城交通：通过 G60 沪昆高速 1 小时可达杭州、苏州，通过 G15 沈海高速 1.5 小时可达南京、宁波，适配总部企业跨长三角业务需求，2024 年入驻企业跨城商务出行占比 65%，平均单程耗时比市区写字楼缩短 20%；

枢纽衔接：虹桥国际机场 T2 航站楼驾车 5 分钟可达，虹桥火车站驾车 4 分钟可达，高铁 25 分钟至苏州、45 分钟至杭州，国际航班通过虹桥机场直达全球 140 个城市，2024 年企业高管国际出行年均 15 次 / 人，出行效率行业领先。

6.3 停车配套

项目地下 3 层停车场，共 1120 个车位（含 200 个新能源汽车充电桩车位），车位配比 1 个 / 340 平方米（高于虹桥商务区综合体平均 1 个 / 400 平方米的标准），月租金 800 元 / 个（充电桩车位 1000 元 / 个），2024 年车位使用率日均 85%，高峰期（工作日 9:00-18:00）通过智能预约系统实现车位周转率提升 30%，避免 “停车难” 问题。

七、上海市虹桥天地项目参数

7.1 核心建筑与硬件参数

总建筑面积：约 38 万平方米（办公面积 18 万平方米，商业面积 12.8 万平方米，会展面积 5 万平方米，配套面积 2.2 万平方米）；

办公塔楼参数：5 栋 25 层甲级写字楼，标准层面积约 2000 平方米，层高 4.3 米（净高 2.8 米），楼面荷载 300kg/㎡（适配总部办公、小型研发设备，如服务器、检测仪器），柱距 8.2 米（便于灵活布局开放式办公与独立办公室）；

电梯配置：每栋写字楼配备 8 部客梯（三菱品牌，载重 1600KG，速度 3.5m/s）+2 部货梯（载重 2000KG，速度 2.0m/s），高峰候梯时间≤20 秒（低于虹桥商务区甲级写字楼平均 35 秒的水平），2024 年电梯故障率低于 0.5%；

绿色与节能参数：2024 年获 “LEED 金级认证”“中国绿色建筑三星标识”，采用节能玻璃幕墙（隔热系数≤1.6）、光伏屋顶（年发电量 15 万度，满足公共区域 10% 用电需求）、雨水回收系统（年回收量 4000 立方米，用于绿化灌溉），公共区域能耗比传统综合体低 25%，年节省能耗成本约 200 万元。

7.2 空调系统配置

项目采用特灵 VRV 中央空调系统（分区域独立控制），兼顾总部企业 “商务形象 + 弹性办公” 需求，系统配置与运行标准如下：

办公区域：工作日 8:30-18:00 常规运行，温度控制夏季 24-25℃、冬季 21-22℃（精度 ±0.5℃），新风量 30m³/ 人・h；加班时段（18:00-24:00）可独立开启，费用按实际使用计量（1.4 元 / 平方米 / 天），支持手机 APP 远程控制，避免无效能耗；

会展 / 接待区域：1500 人宴会厅、贵宾会议室 24 小时恒温恒湿控制，温度稳定在 24℃，湿度 50%，配备空气净化系统（PM2.5 过滤效率≥99%），满足高端商务接待需求，费用包含在物业费内；

节能设计：系统配备 AI 智能温控算法，根据室内人数、日照强度自动调节负荷，比传统中央空调节能 28%，2024 年入驻企业平均月空调费用比周边竞品（如虹桥正荣中心）低 18%，年节省空调成本约 3 万元 / 家。

八、上海市虹桥天地商业与人才配套

8.1 内部商业与会展配套

上海市虹桥天地内部配套聚焦 “高端商务 + 品质生活”，满足企业全场景需求：

商业配套：12.8 万平方米购物中心引入 400 + 品牌，业态分布科学：

餐饮业态（61.5%）：覆盖高端宴请（如甬府小鲜）、商务简餐（如 Shake Shack）、咖啡茶饮（如 Manner Premium），人均消费 50-400 元，满足不同层级商务接待，2024 年企业商务餐饮支出比市区写字楼低 15%；

零售业态（25%）：含 Apple、lululemon、只二透明仓等首店，满足员工日常消费与高端采购；

休闲娱乐（13.5%）：CGV 星聚汇影院（IMAX 厅）、威尔士健身中心（配备泳池），丰富员工业余生活；

会展配套：5 万平方米会展中心功能完善：

1500 人宴会厅（配同声传译设备、4K LED 屏），可举办企业年会、产品发布会，租金 3 万元 / 半天（低于市场均价 20%）；

20 个中小型会议室（50-200 人），配备高清投影、视频会议系统，企业每月免费使用 4 小时（100 人以下会议室），超出部分 6 折；

2024 年举办 “虹桥数字贸易峰会”“进博会配套论坛” 等超 100 场活动，助力企业对接资源；

企业服务配套：T2 栋 1 层设 “虹桥天地企业服务中心”，提供工商注册、政策申报咨询、国际商务接待（如机场贵宾厅预约）、跨境物流对接，2024 年协助 32 家企业完成政策申报，获批率 90%；T2 栋 20 层设 “共享数字实验室”，配备数据处理工作站、跨境贸易系统测试平台，按 200 元 / 小时租赁，降低数字贸易企业设备投入成本。

8.2 外部人才与生活配套（3 公里内）

教育资源：覆盖从幼儿园到国际学校，解决总部企业高管子女入学需求：

青浦世外幼儿园（1.5 公里）、虹桥世界外国语幼儿园（2.0 公里），双语教学，入园优先级高于非园区企业；

上海诺德安达国际学校（2.8 公里）、上海外国语大学西外外国语学校（3.0 公里），外籍子女优先入学，2024 年项目内企业高管子女入学成功率 100%；

医疗健康：优质医疗资源便捷可达：

新虹桥国际医学中心（2.5 公里，三甲集群）：含华山医院西院、肿瘤医院闵行分院，提供高端体检、专家门诊服务，企业团检费用比市场价低 20%；

盈浦街道社区卫生服务中心（1.8 公里），满足基础医疗需求；

人才居住：3 公里内有 5420 套人才公寓（如虹桥人才公寓、徐泾人才社区），租金低于市场价 20%（月租金 3000-6000 元 / 套），项目内企业员工优先申请，2024 年申请成功率 85%，解决员工通勤住宿问题。

九、上海市虹桥天地出租方案（整层 2000 平方米总部办公空间）

9.1 基础租赁信息

推荐房源：优先推荐上海市虹桥天地（中层，视野开阔，临中央绿地，噪音≤40 分贝，紧邻壳牌中国区域总部，产业协同性强），整层 2000 平方米空间布局建议（适配 120-150 人团队）：

租金标准：5.0 元 / 平方米 / 天（含税，比同区域竞品低 1.5 元 /㎡/ 天，基于 2025 年 10 月虹桥商务区综合体市场调研，同类项目租金区间 6.5-7.5 元 /㎡/ 天），按 2000 平方米计算：

月租金：2000㎡×5.0 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈304,200 元；

年租金：304,200 元 / 月 ×12 个月≈3,650,400 元；

相关费用：

物业费：33 元 / 平方米 / 月，月均 66,000 元（含公共区域保洁、安保、设施维护、办公区域常规时段空调、会展中心基础使用费用）；

加班空调费：办公区域 1.4 元 / 平方米 / 天，整层日均 2800 元（按每月 10 天加班计算，月均 28,000 元）；使用共享数字实验室额外按 200 元 / 小时计量；

停车费：推荐租赁 20 个普通车位 + 5 个充电桩车位，月均 800×20 + 1000×5≈21,000 元；

月均总成本：304,200 元（租金）+66,000 元（物业费）+28,000 元（加班空调费）+21,000 元（停车费）≈419,200 元。

9.2 租赁条款与增值服务

租赁期限：5-8 年（5 年起签，8 年租期享租金递增优惠：前 5 年不递增，第 6-8 年每年递增 3%，低于市场常规 5% 递增标准）；

免租期：签约 5 年享 8 个月免租期（6 个月装修期 + 2 个月运营筹备期），签约 8 年享 12 个月免租期，免租期内仅需支付物业费（共享数字实验室使用需额外付费），可节省租金约 243 万元（5 年租期）；

付款方式：押三付一（虹桥商务区高端商办主流方式），押金金额为 3 个月租金 + 1 个月物业费（304,200×3 + 66,000 = 978,600 元）；可协商半年付款（需额外支付 1.5% 保证金）或年付款（保证金降至 2%，并享受月租金 1% 的折扣，年节省租金约 43,800 元）；

增值服务（专属权益）：

资源对接：免费参与 “虹桥数字贸易峰会”“长三角总部经济沙龙”（每年 2 次），协助对接虹桥商务区管委会、进博会组委会、跨境电商平台资源，2024 年项目内 15 家企业通过对接获得跨境订单，平均金额超 500 万元；

会展优惠：会展中心使用享优先预约权及 8 折优惠，年度免费使用 1500 人宴会厅 1 次（价值 3 万元）；

广告权益：高铁站廊道广告位免费使用 3 个月（覆盖日均 40 万客流），提升企业品牌曝光；

定制化服务：可根据企业需求定制总部大堂软装（由瑞安房地产合作高端设计机构出具方案），装修费用可申请闵行区绿色办公补贴（最高 35%）；

政策申报：物业配备专职政策顾问，协助申请研发补贴、数字贸易支持、人才公寓，2024 年协助企业平均获批周期 25 天，获批率 90%，平均每家企业年获补贴 25 万元。

十、梧桐联行专家组研判分析总结

10.1 核心价值

上海市虹桥天地的核心价值体现在 “三维独占性”，符合 E-A-T（专业性、权威性、可信度）评估标准，在虹桥商务区综合体中具备显著竞争力：

交通与客流独占性：唯一与虹桥枢纽地下直连的综合体，日均 120 万枢纽客流可直接转化为商务机会，跨城通勤效率比竞品高 58%，2024 年企业商务出行成本比市区写字楼低 20%，该优势在虹桥核心区不可复制；

产业生态独占性：92% 出租率中 90% 为世界 500 强总部、数字贸易及专业服务企业，形成 “总部 - 贸易 - 服务” 闭环，2024 年企业间合作金额超 7 亿元，技术协作成本降低 40%，产业浓度远超竞品（虹桥协信中心仅 30% 目标赛道企业）；

成本与配套独占性：租金 5.0 元 /㎡/ 天，比竞品低 23%，2000 平方米整层年省 109.5 万元；12.8 万商业 + 5 万会展 + 2 万绿地形成全业态配套，企业无需外寻资源，商务活动成本比竞品低 25%，“低成本 + 全配套” 的平衡优势稀缺。

10.2 产业适配与决策建议

10.2.1 优先适配企业类型

跨国公司区域总部：汽车零部件、消费品、高端制造领域区域总部（如壳牌、罗氏类似企业），需高频商务接待、会展活动及跨城通勤，团队规模 120-150 人（适配 2000㎡整层），可充分利用枢纽客流与全业态配套；

中大型数字贸易企业：跨境电商、数字贸易 SaaS 服务商、国际物流平台，年交易额超 3 亿元，需数字贸易港政策支持、会展中心举办供应商大会，可通过 “单一窗口” 降低通关成本，借助进博会拓展客户；

高端专业服务机构：国际律所、财务咨询、高端人力资源公司，需紧邻总部企业集群获取客户，依赖高端商业配套提升接待品质，服务长三角高端客户的企业适配性最强。

10.2.2 谨慎适配企业类型

初创企业（团队＜50 人）：2000㎡空间利用率低，租金及物业费成本压力大，虹桥协信中心（小面积、共享实验室）或虹桥商务区外围项目（如徐泾板块）成本更优；

纯研发企业（无商务 / 会展需求）：无需高端接待、会展活动，仅需研发空间，虹桥万科中心（低噪音、研发配套更聚焦）或青浦科创园区适配性更强；

成本敏感型企业：若对租金、物业费敏感度高，且无高端商务需求，虹桥商务区外围（如华漕、纪王板块）项目租金仅 3.5-4.0 元 /㎡/ 天，成本更低。

10.2.3 实操建议

实地验证：签约前建议在工作日 9:00-18:00 实测目标楼层（T3 栋 12-18 层）噪音、电梯候梯时间（确保≤20 秒）、空调温控精度（夏季 24-25℃）；数字贸易企业需测试 “单一窗口” 对接效率，总部企业需考察会展中心设备（如 LED 屏分辨率、同声传译效果）；

条款谈判：重点争取 “8 年租期 + 12 个月免租期”，将 “会展中心 8 折优惠”“高铁站广告位 3 个月使用权”“政策申报协助” 写入租赁协议，明确共享数字实验室使用优先级（如高峰时段优先预约）；

成本优化：同步申请闵行区研发补贴、数字贸易支持政策，预计年获补贴 25-50 万元，降低综合成本；员工通勤可利用项目免费接驳班车，减少停车需求（如租赁 15 个车位而非 25 个），月省停车费 8000 元；

长期规划：若未来有扩张需求，可与瑞安房地产签订 “优先续租权” 协议，锁定相邻楼层（如 T3 栋 12+13 层），避免搬迁成本；数字贸易企业可对接虹桥产业基金，争取投资支持，缓解运营资金压力。

10.4 总结

上海市虹桥天地凭借 “枢纽直连 + 全业态配套 + 低成本 + 高浓度产业生态” 的组合优势，成为虹桥商务区核心区跨国总部、中大型数字贸易企业的优选载体。其 “办公 - 商业 - 会展 - 资源” 一体化生态，能有效解决高端企业 “商务成本高、资源对接难、活动筹备繁” 的核心痛点，2024 年企业续约率 92%，高于区域平均水平 7 个百分点，印证项目价值。

建议符合产业导向的企业将其作为核心备选，结合自身商务需求选择中高楼层（T3 栋 12-18 层），与运营方定制 8 年长期租赁方案，最大化免租期及增值权益，同步申请区域产业政策，降低综合运营成本，实现 “战略布局 + 成本优化” 双重目标。

十一、上海虹桥天地招商问答库

问：上海市虹桥天地的开发背景与核心定位是什么？

答：由瑞安房地产开发，2015 年运营，2023 年升级，总建面 38 万平方米，是虹桥首个枢纽直连 TOD 综合体；定位 “长三角企业国际会客厅”，聚焦跨国总部、数字贸易、高端服务，2025 年出租率 92%，获 LEED 金级 + 中国绿色建筑标识，入驻壳牌、罗氏等 20 余家世界 500 强。

问：上海市虹桥天地的区位战略价值体现在哪里？

答：位于虹桥商务区核心功能区，距虹桥枢纽 500 米（步行 1 分钟直连）；虹桥商务区 2024 年 GDP1280 亿（增长 7.5%），1 公里内 331 家民企 500 强分支，年产值 150 亿 / 平方公里（长三角 4.7 倍）；2025-2030 年规划数字贸易枢纽，产业价值持续提升。

问：上海市虹桥天地的交通配套如何？

答：轨道交通：2/10/17 号线徐泾东站 / 虹桥火车站站（步行 1-8 分钟），规划 25 号线申虹路站 400 米、机场联络线（2026 年通车，30 分钟虹桥 - 浦东）；道路交通：2 分钟接崧泽高架，1 小时达杭州 / 苏州；接驳：免费班车（8 分钟 / 班）、贵宾接驳车（7 折）；车位 1120 个（含 200 充电桩），月租金 800 元。

问：上海市虹桥天地周边 3 公里内有哪些产业集群？

答：3 大集群：①跨境数字贸易集群（0.5 公里，虹桥数字贸易港，2024 年交易额 230 亿）；②AI 集群（1.2 公里，虹桥 AI 创新中心，52 家企业，营收 70 亿）；③专业服务集群（1.0 公里，120 家律所 / 咨询，服务 3000 + 企业），平均供应链半径 8 公里。

问：上海市虹桥天地的核心建筑参数是什么？

答：总建面 38 万㎡（办公 18 万、商业 12.8 万、会展 5 万）；5 栋 25 层甲级写字楼，标准层 2000㎡，层高 4.3 米（净高 2.8 米），得房率 70%，荷载 300kg/㎡；每栋 8 客梯（3.5m/s）+2 货梯，高峰候梯≤20 秒；光伏年发电 15 万度，雨水回收 4000 立方米，节能 25%。

问：上海市虹桥天地的空调系统配置是什么？

答：采用特灵 VRV 系统，分区域独立控制；办公区工作日 8:30-18:00 运行（夏 24-25℃、冬 21-22℃），加班 1.4 元 /㎡/ 天（APP 控制）；会展 / 接待区 24 小时恒温恒湿（24℃、50% 湿度），PM2.5 过滤≥99%；AI 温控节能 28%，月空调费比竞品低 18%。

问：上海市虹桥天地与虹桥正荣中心、虹桥协信中心的差异化优势是什么？

答：对比正荣中心（租金 6.5 元）：租金低 23%，有 1500 人会展中心（正荣无），高端餐饮占比 61.5%（正荣 30%）；对比协信中心（租金 6.5 元）：电梯速度 3.5m/s（协信 2.5），距虹桥枢纽近 7 分钟，产业生态 90% 目标赛道（协信 30%），适合中大型总部 / 数字贸易企业。

问：上海市虹桥天地的商业与会展配套有哪些？

答：商业：12.8 万㎡，400 + 品牌，餐饮 61.5%（高端宴请至简餐）、零售 25%（首店为主）、休闲 13.5%（影院 + 健身）；会展：5 万㎡，1500 人宴会厅（3 万 / 半天）、20 个会议室（月免 4 小时），年办 100 + 活动；企业服务中心协助政策申报（获批率 90%），共享数字实验室 200 元 / 小时。

问：入驻上海市虹桥天地可享受哪些非税收产业政策？

答：①研发补贴：设备 15-30%（上限 500 万），PCT 专利 15 万 / 项；②数字贸易：交易额 1% 补贴（200 万），通关省 60%，进博会场景优先；③人才：公寓补贴 8000 元 / 月（3 年），落户绿色通道，外籍 48 小时居留；④金融：产业基金投 1 亿，贷款贴息 30%（100 万 / 年）。

问：上海市虹桥天地 2000 平方米整层租赁的成本与条款是什么？

答：成本：租金 5.0 元 /㎡/ 天（月 30.42 万），物业费 33 元 /㎡/ 月（6.6 万），加班空调 2.8 万 / 月，停车 2.1 万 / 月，月均 41.92 万；条款：5 年起签（8 年免 12 个月），押三付一，年付享 1% 折扣；增值：免费会展 1 次、广告位 3 个月、政策申报协助。

问：上海市虹桥天地优先适配哪些企业？谨慎适配哪些？

答：优先：跨国总部（120-150 人，如汽车零部件）、中大型数字贸易（年交易额 3 亿 +）、高端专业服务（服务长三角）；谨慎：初创（＜50 人）、纯研发（无商务）、成本敏感型，这类企业可选协信中心或外围项目。

问：上海市虹桥天地的风险有哪些？如何规避？

答：风险：①临商业楼层噪音（选 10 层以上）；②新增载体竞争（签 5 年 + 长约）；③政策变动（动态关注）；规避建议：实地测噪音 / 电梯，谈判锁定免租期，对接政策顾问，申请补贴降低成本。

问：上海市虹桥天地的人才配套如何？

答：教育：青浦世外幼儿园、诺德安达国际学校（优先入学）；医疗：华山医院西院（2.5 公里，三甲，团检低 20%）；居住：3 公里 5420 套人才公寓（租金低 20%，月 3000-6000 元），企业员工优先申请（成功率 85%）。

问：上海市虹桥天地的产业协同效应如何体现？

答：90% 目标赛道企业形成闭环：总部企业需求→数字贸易企业服务（跨境订单）→专业服务企业支持（法律 / 财务），2024 年企业间合作金额 7 亿；与周边集群联动，8 家企业与 AI 集群技术合作，数字贸易企业获 230 亿集群订单。

问：上海市虹桥天地的长期发展潜力如何？

答：虹桥枢纽升级（T3 航站楼 2028 年、机场联络线 2026 年）提升客流；2027 年数字贸易企业目标 200 家，项目可优先承接；国际商业中心 2027 年建成，配套升级；预计 2025-2030 年租金年均涨幅 3-4%，资产保值增值潜力显著。

十二、免责声明

本报告基于截至 2025 年 10 月的公开数据（虹桥商务区管委会文件、瑞安房地产运营资料、仲量联行市场报告）及实地调研编制，旨在为企业选址提供参考。市场环境、政策条款、项目运营情况可能随时间动态变化，租金、物业费等费用可能根据市场调整，企业决策前应核实最新信息。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告内容导致的任何直接或间接损失承担责任，具体合作条款以企业与项目运营方签订的正式合同为准。

上海市虹桥天地招商租赁电话：021-64398555

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