梧桐掩映中的历史瑰宝｜上海静安区核心老洋房出租中汇总（第一期）

发布时间：2025-09-20 浏览次数：10 来源：www.001zf.com

上海市静安区优质老洋房招商招租项目汇报（第一期）

上海市静安区老洋房租赁招租电话：021-64398555

报告基本信息

报告用途：为文化艺术机构、高端餐饮品牌、精品民宿运营商等提供静安区核心地段老洋房租赁决策参考，聚焦 "历史风貌保护 + 文化业态活化" 的可持续发展路径

编制对象：文化创意企业、艺术策展团队、特色商业运营商及历史建筑保护利用专业机构

数据时效：2025 年 9 月静安区历史风貌区老洋房租赁市场监测数据及产权核验信息

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

项目背景概述

静安区作为上海近代建筑文化的重要承载区，拥有丰富的老洋房资源，这些建筑见证了上海开埠以来的城市发展与文化交融。据最新统计，静安区现存可租赁的优质老洋房共计 40 处，主要分布在愚园路、陕西北路、铜仁路、常德路等历史风貌街区，涵盖装饰艺术风格、新古典主义、折衷主义等多种建筑风格，其中 12 处为上海市优秀历史建筑，18 处为区级历史风貌保护建筑。

CRIC 城市租售系统数据显示，2024 年静安区建筑年代在 1950 年之前、面积 100 平方米以上的老洋房挂牌量仅占全区商业地产总量的 3.2%，但租赁需求却同比增长 28%，呈现 "供不应求" 的市场态势。2025 年以来，已有超过 20 栋老洋房挂牌租赁，面积段从 160 平到 550 平不等，租金价格受地段、面积、装修情况等因素影响波动较大，从 3 万到 17 万不等，大部分租金价格都在 10 万元 / 月以上。

这些老洋房不仅是建筑艺术的载体，更是城市文化记忆的延续。随着 "静安区历史建筑活化利用三年行动计划" 的推进，老洋房的文化价值与商业价值日益凸显，成为文化创意、艺术展示、高端体验等业态的理想空间载体。

第一期精选静安区老洋房项目介绍

项目一：铜仁路 333 号 "绿房子"（吴同文住宅）老洋房

核心参数

建筑年代：1938 年（现代主义风格巅峰之作）

建筑类型：现代主义风格（流线型装饰艺术特征）

占地面积：约 1500 平方米（含 800 平方米花园）

建筑面积：约 980 平方米

楼层结构：钢筋混凝土结构四层（含地下一层）

保护等级：上海市优秀历史建筑（1994 年）、中国 20 世纪建筑遗产

历史脉络与市场适配性

"绿房子" 是传奇建筑师邬达克在上海的 "收山之作"，原系 "颜料大王" 吴同文的私人住宅。邬达克在此将流线型线条表现得十分流畅，具有强烈的现代感，是其设计生涯中炉火纯青的作品。建筑采用大面积玻璃幕墙与曲线造型，打破了当时传统建筑的设计桎梏，被誉为 "上海第一栋现代派住宅"。

此类融合建筑艺术与历史价值的空间，特别适合高端艺术画廊、建筑文化展示中心等业态。数据显示，同类历史建筑改造项目的文化活动溢价率可达 35% 以上，年均访客量超 2 万人次。

现状描述

装修情况：2023 年完成保护性修缮，保留原始流线型外立面与玻璃幕墙系统，内部恢复部分原始装饰元素，增设现代化展陈设施与恒温恒湿系统，适合艺术品展示

租金水平：170000 元 / 月（含建筑本体维护费）

周边配套：紧邻南京西路商圈，距静安寺约 800 米，周边有上海展览中心、久光百货等高端商业文化设施

交通优势：距地铁 2 号线静安寺站步行 10 分钟，7 号线昌平路站步行 12 分钟，提供 5 个专属停车位

项目二：延安西路 238 号文联老楼老洋房

核心参数

建筑年代：1920 年代中期

建筑类型：西式花园建筑（新古典主义风格）

占地面积：约 1200 平方米（含 600 平方米庭院）

建筑面积：约 850 平方米

楼层结构：砖木结构三层

保护等级：上海市优秀历史建筑（1994 年）、中国 20 世纪建筑遗产

历史脉络与市场适配性

该建筑是上海文艺界熟知的 "文联老楼"，1950 年起被市文联接收使用，之后一直被用作文联办公楼。作为近代上海西式花园建筑中的精品，"文联老楼" 体现了当时较高的工艺水平，具有很高的艺术价值。建筑内部装饰精美，木作工艺精湛，保存了大量民国时期的建筑细节。

此类具有深厚文化底蕴的空间，适合文化沙龙、艺术交流中心等业态。2024 年静安区文化类业态租赁需求同比增长 42%，其中历史建筑载体的租赁满意度达 91%。

现状描述

装修情况：2024 年进行保护性修缮，保留原始木作装饰、彩色玻璃及地面拼花，更新了消防与空调系统，维持原有空间布局的同时提升使用舒适度

租金水平：145000 元 / 月

周边配套：位于延安西路历史风貌区，毗邻上海戏剧学院，周边有多处艺术画廊与文化机构

交通优势：距地铁 7 号线静安寺站步行 12 分钟，2 号线江苏路站步行 15 分钟，提供 3 个专属停车位

项目三：陕西北路 186 号荣宅老洋房

核心参数

建筑年代：1918 年（1920 年扩建）

建筑类型：新古典主义风格（融合古希腊柱式特征）

占地面积：约 2000 平方米（含 1200 平方米花园）

建筑面积：约 1500 平方米

楼层结构：砖木结构三层（带辅楼）

保护等级：上海市优秀历史建筑

历史脉络与市场适配性

荣宅是荣氏家族的重要居所，主楼立面设两层列柱敞廊，廊柱涵盖了古希腊的三种柱式，即多利克风格、爱奥尼风格和科林斯风格。平面布局灵活，内部地面、木作和彩色玻璃等装饰精美，1920 年扩建时增设了辅楼，辅楼呈六角形，拥有独特的浅红色圆形穹顶。

建筑一层为迎宾门厅，门厅右侧设有通向主楼内部的木质雕花楼梯，二层分布卧室与多个功能房间，通过连廊可前往辅楼的宴会大厅。此类空间适合高端品牌展示、文化艺术展览等业态，年均活动场次可达 30-50 场。

现状描述

装修情况：2022 年完成大规模修缮，恢复了原始立面与室内装饰，辅楼改造为多功能展示空间，花园恢复欧式景观布局，配备专业照明与音响系统

租金水平：160000 元 / 月

周边配套：位于陕西北路历史文化名街，周边有多个历史建筑与文化场馆，距南京西路商圈 1 公里

交通优势：距地铁 1 号线陕西南路站步行 8 分钟，12 号线南京西路站步行 10 分钟，提供 6 个专属停车位

项目四：陕西北路 30 号马勒别墅老洋房

核心参数

建筑年代：1936 年

建筑类型：北欧风格与哥特式融合

占地面积：约 5000 平方米（含近 2000 平方米花园）

建筑面积：约 1500 平方米

楼层结构：砖木结构三层

保护等级：上海市优秀历史建筑

历史脉络与市场适配性

马勒别墅是上海标志性的花园建筑之一，其设计灵感据说来自马勒女儿的梦境。建筑的立面风格丰富多样，东立面有着独特的三层纵横拼贴墙砖；南立面呈现北欧设计风格，三层外伸阳台能最大程度接受阳光照射；北面则是哥特式建筑风格，6 座尖顶陡直棱翘，或以金属青铝瓦呈鳞状覆盖，或以彩色玻璃铺顶，造型优美。

这座有着 80 多年历史的建筑，因其独特的建筑风格和丰富的历史内涵，成为上海文化旅游的重要地标。适合高端文化体验、精品酒店等业态，2024 年同类业态年均入住率达 85% 以上。

现状描述

装修情况：近期完成保护性修缮，保留原有建筑特色与装饰细节，内部改造为高端体验空间，花园保留原始景观格局，增设户外展示与活动区域

租金水平：155000 元 / 月

周边配套：位于延安中路与陕西南路交汇处，毗邻上海展览中心，周边高端商业与文化设施密集

交通优势：距地铁 2 号线静安寺站步行 7 分钟，7 号线昌平路站步行 12 分钟，提供 8 个专属停车位

项目五：常德路 195 号常德公寓（爱林登公寓）老洋房

核心参数

建筑年代：1933 年

建筑类型：装饰艺术风格

占地面积：约 800 平方米

建筑面积：约 2789 平方米

楼层结构：钢筋混凝土结构 8 层（含底层商业）

保护等级：静安区历史风貌保护建筑

历史脉络与市场适配性

常德公寓旧称爱林登公寓 (Eddington House)，由意大利律师兼地产商拉乌尔・斐斯投资兴建，1936 年竣工。大楼平面呈凹形，两翼向后，入口处雨棚及两侧墙面均采用水平横向线条作为装饰，顶部两层退台收进，东立面两侧的长阳台与中部竖线条形成对比，十分别致。

作家张爱玲曾在此生活六年多时间，陆续写出《倾城之恋》《金锁记》《封锁》等重要作品。这种与文学名家深度关联的历史建筑，在文化业态租赁中具有独特优势，2025 年文化主题空间的客流转化率较普通商业空间高 40%。

现状描述

装修情况：2024 年进行保护性修缮，保留装饰艺术风格外立面与内部特色结构，底部设有文学主题书店与咖啡馆，上部为多套独立空间

租金水平：120000 元 / 月（整栋租赁）

周边配套：位于常德路与南京西路交叉口，靠近静安寺商圈，周边文化商业氛围浓厚

交通优势：距地铁 2 号线静安寺站步行 5 分钟，7 号线昌平路站步行 10 分钟，共享商圈停车位

项目六：华山路 263 弄 7 号华山・263 老字号品牌馆老洋房

核心参数

建筑年代：1920 年代

建筑类型：新古典主义风格

占地面积：约 1000 平方米（含 400 平方米庭院）

建筑面积：约 800 平方米

楼层结构：砖木结构两层

保护等级：静安区历史风貌保护建筑

历史脉络与市场适配性

该建筑原为民国时期的富商住宅，现为华山・263 老字号品牌馆，是沪上第一座以全面展示老字号文化为核心的公共文化空间。馆内汇聚了沪上 222 家老字号品牌，甄选超过 100 家优质老字号进行主题式、场景式展示，全方位呈现老字号品牌文化。

建筑保留了民国时期的空间布局与装饰特色，庭院景观雅致，适合文化创意、品牌展示等业态。数据显示，此类文化主题空间的品牌合作意愿较普通商业空间高 55%。

现状描述

装修情况：2023 年完成适应性改造，保留建筑原有结构与装饰元素，内部设置开放式展示区与互动体验区，庭院增设户外展示与休憩空间

租金水平：105000 元 / 月

周边配套：位于华山路历史风貌区，毗邻静安寺与徐家汇商圈，周边文化创意产业集聚

交通优势：距地铁 1 号线徐家汇站步行 12 分钟，7 号线静安寺站步行 15 分钟，提供 4 个专属停车位

项目七：胶州路 170 弄 12 号潘伯鹰旧居老洋房

核心参数

建筑年代：1930 年代

建筑类型：新式花园里弄住宅

占地面积：约 600 平方米（含 250 平方米庭院）

建筑面积：约 450 平方米

楼层结构：砖木结构假三层

保护等级：静安区历史风貌保护建筑

历史脉络与市场适配性

这处新式花园里弄住宅曾是著名书法家、诗人、小说家潘伯鹰的创作天地。建筑融合了中式传统居住理念与西式建筑元素，平面布局灵活，空间层次丰富，体现了民国时期上海里弄住宅的典型特征。

潘伯鹰在此居住期间，创作了大量文学作品与书法作品，使这处建筑成为上海文化记忆的重要载体。适合书法艺术展示、文化沙龙等业态，文化类业态的租金承受能力较普通业态高 25%。

现状描述

装修情况：2024 年进行保护性修缮，保留假三层结构与木质装饰，恢复庭院景观，内部空间划分兼顾展示与交流功能，配备现代化照明系统

租金水平：85000 元 / 月

周边配套：位于胶州路老式里弄街区，周边保留多处历史建筑，生活氛围浓厚，距静安寺商圈 1.5 公里

交通优势：距地铁 7 号线昌平路站步行 9 分钟，2 号线静安寺站步行 14 分钟，提供 2 个专属停车位

项目八：胶州路 260 号闽南堂旧址老洋房

核心参数

建筑年代：1921 年

建筑类型：仿古典主义建筑风格

占地面积：约 900 平方米（含 350 平方米庭院）

建筑面积：约 650 平方米

楼层结构：砖木结构两层

保护等级：静安区历史风貌保护建筑

历史脉络与市场适配性

闽南堂旧址建于 1921 年，是一幢仿古典主义建筑风格的独立式花园住宅，1949 年被上海闽南中华基督教会作为礼拜堂使用。建筑立面采用古典柱式与对称布局，内部空间高敞，采光充足，具有典型的民国时期公共建筑特征。

建筑保留了大量原始装饰细节，庭院绿树成荫，环境幽静。适合小型艺术展览、文化交流等业态，历史宗教建筑改造项目的文化溢价率可达 30% 以上。

现状描述

装修情况：2023 年完成保护性修缮，保留古典主义立面特征与内部空间格局，更新消防与安防系统，庭院增设景观照明与休憩设施

租金水平：92000 元 / 月

周边配套：位于胶州路历史文化街区，周边有多个历史建筑与文化创意园区，生活配套完善

交通优势：距地铁 1 号线中山北路站步行 10 分钟，8 号线西藏北路站步行 12 分钟，提供 3 个专属停车位

项目九：愚园路 1136 弄 31 号愚园路历史住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1925 年

建筑类型：西班牙式乡村风格

占地面积：约 750 平方米（含 300 平方米花园）

建筑面积：约 520 平方米

楼层结构：砖木结构两层（带阁楼）

保护等级：静安区历史风貌保护建筑

历史脉络与市场适配性

该建筑位于愚园路历史风貌区核心段，是上海少见的西班牙式乡村风格老洋房，具有典型的红色筒瓦屋顶、弧形拱窗和庭院景观特征。愚园路作为上海著名的历史文化街区，保留了大量民国时期的花园住宅，形成了独特的城市风貌。

建筑曾为一位法商洋行高管的住宅，内部保留了西班牙式壁炉、木质地板等原始装饰。此类风格独特的历史建筑，适合精品民宿、高端餐饮等业态，2025 年愚园路沿线特色业态的年均坪效达 8 元 /㎡/ 天。

现状描述

装修情况：2024 年进行适应性改造，保留西班牙式建筑特色，内部空间划分合理，庭院增设户外休闲区域，配备现代化设施的同时保持历史风貌

租金水平：110000 元 / 月

周边配套：位于愚园路历史风貌区，周边有众多历史建筑、特色小店和文化创意空间，文化氛围浓厚

交通优势：距地铁 2 号线江苏路站步行 8 分钟，11 号线隆德路站步行 10 分钟，提供 2 个专属停车位

项目十：南京西路 1550 号花园住宅老洋房

核心参数

建筑年代：1931 年

建筑类型：折衷主义风格

占地面积：约 1200 平方米（含 500 平方米花园）

建筑面积：约 800 平方米

楼层结构：砖木结构三层

保护等级：上海市优秀历史建筑

历史脉络与市场适配性

该建筑位于南京西路历史风貌区，是一幢融合了中式与西式建筑元素的折衷主义风格花园住宅。建筑立面采用西方古典柱式与装饰，内部则保留了中式木作装饰，体现了民国时期中西文化交融的特点。

曾为一位民国实业家的住宅，见证了上海近代民族工商业的发展历程。建筑空间布局灵活，适合文化创意办公、高端品牌展示等业态，南京西路沿线历史建筑的租赁需求持续旺盛，空置周期仅 2.1 个月。

现状描述

装修情况：2023 年完成保护性修缮，保留中西融合的建筑特色与装饰细节，内部更新为现代化办公与展示空间，花园恢复民国时期景观风格

租金水平：135000 元 / 月

周边配套：位于南京西路核心商圈，毗邻静安寺、久光百货等商业文化设施，高端商业氛围浓厚

交通优势：距地铁 2 号线静安寺站步行 6 分钟，7 号线昌平路站步行 12 分钟，提供 4 个专属停车位

产业扶持政策补充说明

依据《静安区关于开展 2025 年第二批上海市服务业发展引导资金项目申报工作的通知》及历史建筑保护利用相关政策，结合老洋房特色定制扶持措施：

历史风貌修复补贴：对开展建筑立面修复、特色元素保护的项目，按工程费用的 40% 给予补贴（上限 80 万元）；采用传统工艺、材料进行修缮的，额外给予工程费用 5% 的奖励（上限 10 万元）

文化业态支持：入驻企业为文化创意、艺术展示类的，可申报上海市服务业发展引导资金，重点支持具有示范带动作用的文化项目；年度举办文化展览、艺术活动超 12 场的，给予每场 2 万元的活动补贴（年度上限 20 万元）

专业人才补贴：引进历史建筑保护、文化创意、艺术策展等专业人才的企业，可按人才等级享受最高 8 万元 / 人的一次性人才引进补贴；优先对接静安区 "文化人才公寓" 资源，提供人才住房支持

数字化保护奖励：开展历史建筑数字化建档、虚拟展示项目的企业，按项目投入的 30% 给予补贴（上限 30 万元）；开发历史文化体验类数字化产品并投入运营的，额外给予 5 万元奖励

市场推广支持：纳入 "静安区历史建筑文化旅游线路" 的项目，可免费获得区文旅局官方宣传推广资源；参与国内外重要文化展会的，给予展位费用 50% 的补贴（年度上限 15 万元）

出租方案与投资回报分析

租赁期限策略：3-20 年弹性租期，文化创意、艺术展示类企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 40%；承诺年度开展不少于 15 场公益性文化活动的，可额外获得 3 个月免租期。参考 2024 年市场数据，静安区历史建筑类载体 10 年周期投资回报率达 32-38%，显著高于普通商业地产。

租金模式设计：月租金区间 8.5 万 - 17 万元（按建筑面积核算 180-250 元 / 月 /㎡），市级优秀历史建筑加收 15% 风貌保护费，带 500 平方米以上独立花园的标的租金溢价 50-70%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 15% 折扣），匹配文化业态前期投入大、回报周期长的特点。

修缮责任分工：业主承担建筑本体（结构安全、历史风貌元素保护）的维护责任；租户进行内部改造时，涉及历史元素修复或文化功能提升的项目，可申请业主承担 30% 改造费用（最高 100 万元），需提交方案经静安区历史建筑保护部门审批。

业态准入指引：优先引入文化创意、艺术展示、高端体验、精品民宿等低干扰、高文化属性业态；禁止高污染、高噪音或破坏历史风貌的业态。鼓励 "文化展示 + 商业运营" 复合模式，提升历史建筑的文化价值与使用效率。

典型案例测算：以陕西北路 186 号荣宅为例，初始装修投入约 800 万元，按文化展览收入 + 品牌活动收入（年均 35 场，场均收入 12 万元）测算，年均营收可达 680 万元，扣除租金及运营成本后，预计 3.2 年收回装修成本，年均净利润率达 30-35%，实现文化效益与经济效益双赢。

下期预告

第二期将聚焦静安区愚园路沿线的装饰艺术风格老洋房集群，精选 10 处 1920-1940 年代建成的历史建筑，涵盖名人故居、富商住宅等，主打 "艺术装饰 + 创意办公" 特色，适合文化创意企业、设计工作室、艺术机构等业态。

上海市静安区老洋房租赁招租电话：021-64398555

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