上海静安区SOHO东海广场招商报告：项目招租与企业选址决策深度分析

发布时间：2025-08-29 浏览次数：10 来源：www.001zf.com

上海市静安区 SOHO 东海广场综合评估报告：招租与企业选址决策深度分析

上海SOHO东海广场招商招租电话：021-64398555

报告编制说明

用途：企业区域总部 / 科创中心选址决策参考

编制对象：企业董事长及战略决策层

数据时效：2025 年 8 月（基于静安区政府公示文件及市场监测）

编制机构：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、上海SOHO东海广场报告概述

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，旨在为企业办公选址决策提供关于上海市静安区 SOHO 东海广场的全面、客观、专业深度分析。报告基于 2025 年 8 月最新市场数据与实地调研成果，结合城市规划与商业地产发展趋势，从区位交通、产业生态、硬件参数、市场竞争、租赁方案及政策环境等多维度评估，为企业决策提供参考依据。

本报告严格遵循国家公平竞争审查要求，不包含任何与税收直接挂钩的优惠政策描述，所有分析均基于客观事实与市场公开数据。

二、上海SOHO东海广场项目概述与背景介绍

SOHO 东海广场是上海市静安区南京西路中央商务区核心地段的超甲级写字楼综合体，总建筑面积达 8.05 万平方米，由一栋高 217 米的标志性塔楼及商业裙楼组成，是静安寺商圈摩天大楼群的重要组成部分。

项目于 2003 年启动，2008 年完成开发，2009 年由 SOHO 中国斥资 24.5 亿元从摩根士丹利收购并全面改造升级，成为南京西路商圈少数支持散售产权的高品质写字楼，兼具企业自用与投资增值双重价值。

项目集高端办公、商业配套与城市景观于一体：

写字楼部分面积约 67,829 平方米（占比 84.2%）；

商业区域分布于 1-2 层，建筑面积 3,842 平方米；

作为静安寺 CBD 地标性建筑，与恒隆广场、嘉里中心、会德丰广场等共同构成上海顶级商务集群，享有 “静安金三角” 美誉；

目前由第一太平戴维斯提供国际级物业管理服务，入驻率长期保持 92%-95% 高位，吸引 95% 以上跨国企业及世界 500 强公司。

三、上海SOHO东海广场区位优势与交通网络

3.1 地理位置优势

SOHO 东海广场坐落于静安区铜仁路 299 号，地处南京西路商务圈 “黄金十字路口” 北翼，毗邻延安高架与南北高架交汇处，占据上海核心商务区稀缺位置。项目直线距离人民广场仅 2 公里，坐拥城市主轴辐射红利，商务资源集聚度位列全市前列。

该区域是上海市政府 “国际静安” 战略核心承载区，重点布局金融、专业服务、商贸流通等现代服务业，形成高阶资源网络和完整商务生态体系。

3.2 多维交通条件

SOHO 东海广场享有立体交通网络优势，具体表现为：

地铁网络：步行 5 分钟内可达地铁 2 号线、7 号线、14 号线三轨交汇的静安寺站，无缝连接浦东机场、虹桥枢纽及全城各大商圈；

公交系统：周边半径 500 米内覆盖 20 余条公交线路（含 15 路、21 路、927 路等），形成密集地面交通网；

城市高架：紧邻延安路高架（500 米）、南北高架（3 公里），20 分钟车程可覆盖人民广场、陆家嘴、徐家汇等核心商务区；

停车设施：提供 137 个停车位（地上 20 个，地下 117 个），月租价格 1,600-1,660 元 / 位，配备智能寻车系统。

四、上海SOHO东海广场区域产业定位与集聚效应

4.1 产业规划定位

静安区作为上海 “国际静安” 战略核心承载区，重点规划 “一轴三带” 发展格局，SOHO 东海广场正处于南京西路高端服务集聚带核心位置。区政府重点布局金融、专业服务、商贸流通、科技创新等现代服务业，打造面向全球的总部经济集聚区和国际高端品牌聚集地，并致力于构建 “国际创新走廊”，为企业提供高质量发展环境与支持体系。

区域内汇聚超过 200 家跨国企业地区总部及金融机构（含四大会计师事务所、顶级律所、汇丰 / 渣打 / 工商银行等跨国银行），形成完善的产业上下游协同生态，企业可实现 “电梯间内完成资源整合”，显著提升商务效率与合作机会。

4.2 企业生态与集聚效应

SOHO 东海广场已形成优质企业集群效应，入驻率长期保持 95% 左右，吸引一批高质量跨国企业和行业领先机构，包括德意志联邦共和国驻上海总领事馆、苹果采购运营管理（上海）有限公司、贝加艾奇（上海）建筑设计咨询有限公司、卡塔尔航空公司上海代表处等。

这种集聚效应形成良性产业生态循环：金融、专业服务、科技等不同领域企业在相邻空间形成天然协同关系，减少交易成本与信息获取成本；项目周边 1 公里内集聚超 200 家跨国企业总部及金融机构，为企业提供 “下楼即可洽谈” 的便利条件。

五、上海SOHO东海广场项目硬件参数与配套设施

5.1 建筑与空间参数

SOHO 东海广场建筑总高 217 米，地上 57 层（实际使用 50 层），地下 3 层，为静安寺商圈地标性摩天大楼之一。项目采用现代简约玻璃幕墙设计，兼具美观与节能功能，低辐射涂层有效减少热损耗。

核心硬件参数如下：

标准层面积 1,204-1,451 平方米；

层高 4 米，净高 2.75-3.6 米；

得房率 70%-75%，符合甲级写字楼标准；

配置 12 部客梯和 3 部货梯（三菱品牌），电梯等待时间优于同类建筑平均水平；

空调系统采用中央空调 + 新风系统，开放时间为周一至周五 8:00-19:00、周六 8:00-13:00，物业管理费 30 元 / 平方米・月已包含空调能耗成本。

5.2 绿色认证与智能系统

SOHO 东海广场通过 LEED 金级认证，在环保与智能配置上表现突出：

采用节水、照明控制等环保技术；

配备智能新风系统与能耗监测平台，每小时换气量达 30 立方米 / 人，远超甲级写字楼行业标准；

地下车库配备充电桩；

玻璃幕墙采用低辐射涂层，减少热损耗，体现现代绿色办公理念。

5.3 商业配套服务

项目自身及周边配套完善，满足商务与生活需求：

自身配套：拥有 3,842 平方米商业配套（1-2 层），引入精品超市、高端餐饮、健身中心等业态；

周边商业：3 公里内汇聚超 50 万㎡高端商业（含久光百货、芮欧百货、嘉里中心、恒隆广场等）及璞丽酒店、静安香格里拉等五星级酒店集群；

人文与医疗：紧邻静安寺文化地标，步行可达静安公园、上海展览中心；周边华山医院、华东医院等三甲医院形成健康保障网络，为企业人才提供高品质生活支撑。

六、上海SOHO东海广场市场竞争分析与核心优势

6.1 同区域竞品分析

选取南京西路商圈两个同级别竞品进行客观对比：

恒隆广场：南京西路商圈顶级写字楼，租金 10-15 元 / 平方米・天，主要吸引奢侈品零售总部、跨国企业地区总部；由香港恒隆地产自持运营，只租不售，入驻企业多为行业龙头，门槛较高；优势在于品牌效应和顶级商务形象，但租金成本显著高于 SOHO 东海广场。

会德丰国际广场：位于地铁 2、7、14 号线静安寺站上盖，交通便利性极佳；租金 10-15 元 / 平方米・天，面向金融机构、专业服务机构；由会德丰地产自持，只租不售，提供整层办公空间，面积灵活性低；优势在于地铁直连和新建物业条件，但单位租金比 SOHO 东海广场高出 40% 以上。

6.2 核心竞争优势

SOHO 东海广场在市场竞争中具备四大核心优势：

性价比优势：租金 5-8 元 / 平方米・天，低于周边竞品（6-15 元 / 平方米・天），为注重预算控制但需核心区位办公形象的企业提供更高成本效益；

产权灵活性：作为南京西路商圈少数支持散售产权的甲级写字楼，提供 70-1,451 平方米不等的单元选择，既适合大型企业整层购置，也满足中小企业小面积需求，实现产权模式创新；

空间适用性：采用开放式布局，单元分割灵活，适配不同规模企业；4 米层高和 70% 以上得房率优于区域平均水平，提供更宽敞舒适的办公环境；

成熟商务生态：所处南京西路商圈拥有成熟商业基础设施和稳定企业社群，减少企业周边配套成本和时间成本，优于新兴商务区。

七、上海SOHO东海广场租赁方案与财务分析

7.1 出租方案

基于当前市场数据与项目定位，SOHO 东海广场 500 平方米整层租赁方案如下：

空间条件：位于中层区（20-35 层），视野开阔，采光优秀；精装修交付，可根据企业品牌调性个性化调整；

核心成本：按 3.5 元 / 平方米・天租金计算，月租金约 52,500 元，年租金约 630,000 元；物业管理费 30 元 / 平方米・月，500 平方米单位月物业费 15,000 元；车位月租 1,600 元 / 位，建议配备 5-7 个专用车位，月停车成本 8,000-11,200 元；

租赁条款：支持押二付一或押三付一支付方式，租赁合同通常 3 年起签，提供续约优先权；

面积灵活选择：除 500 平方米整层外，还提供 70-600 平方米不等的灵活面积分割，满足不同规模企业需求。

7.2 财务分析

从投资回报角度，选择 SOHO 东海广场可带来显著成本节约：

与恒隆广场（10-15 元 / 平方米・天）相比，500 平方米办公空间年租金可节约 114-226 万元；

与会德丰国际广场（10-15 元 / 平方米・天）相比，年租金可节约 114-226 万元；

成本差异可使企业将更多资金投入核心业务发展与人才招聘，提升竞争优势。此外，精装修标准可节省企业初始装修投入和时间成本，实现快速入驻；周边丰富商业配套与餐饮选择，减少企业自建食堂和会议设施的成本投入。

八、上海SOHO东海广场产业扶持政策与环境

8.1 静安区产业政策支持

为区域产业发展提供多项扶持政策：

专项资金扶持：对符合区域产业导向的企业给予开办补助、租房补贴等支持，重点覆盖金融科技、专业服务、商贸流通、文化创意等领域；

人才服务 “静英计划”：为优质企业人才提供安居保障、子女教育、医疗保障等全方位服务，解决人才后顾之忧；

企业服务绿色通道：对重点企业提供一站式行政审批服务，简化工商注册、税务登记等流程，提高企业设立效率。

8.2 项目特定支持措施

SOHO 东海广场项目管理方为吸引优质企业入驻，提供多项增值服务：

“管家式服务” 模式：配备 24 小时专属客服响应机制，企业需求处理时效性达 98% 以上；

“空间 + 服务” 双维解决方案：提供从基础保洁、工程维护到商务会议支持等 30 余项增值服务，提升企业办公体验；

租金梯度优惠：针对优质企业，根据租赁面积和租期提供租金梯度优惠方案，长期租赁可获更优性价比；

商务联动资源：与周边五星级酒店群、会议设施形成联动，为入驻企业提供商务接待优惠价格。

九、梧桐联行专家组研判总结

9.1 综合评估结论

基于 E-A-T（专业知识、权威性、可信度）原则，上海梧桐联行产业招商选址专家组对 SOHO 东海广场的综合评估如下：

SOHO 东海广场作为南京西路商圈稀缺的散售型甲级写字楼，兼具核心区位优势与成本效益平衡点，是企业布局静安核心商务区的优选地址之一。项目在交通便利性、产业集聚度、商业配套成熟度方面表现优秀，在硬件设施新旧程度、停车位数量方面存在一定提升空间。

项目特别适合以下类型企业：

注重企业形象与成本控制的成长型中小企业；

需要设立上海总部或代表处的跨国企业；

金融、专业服务、科技创新等现代服务企业；

需要静安核心区位展示功能的品牌企业。

上海SOHO东海广场招商招租电话：021-64398555

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