上海中建企业天地招商综合评估报告：企业选址与招租情况分析

发布时间：2025-07-19 浏览次数：21 来源：www.001zf.com

上海中建企业天地项目综合评估报告

本报告结合国家战略定位、产业生态、硬件配置及政策红利等维度，为企业选址决策提供专业参考。

一、项目概况与核心定位

1. 基础信息

开发主体：世界 500 强央企中国建筑集团开发，国企背景保障项目稳定性与资源整合能力。

地理位置：青浦区徐民路 168 弄 / 308 弄，西虹桥核心商务区，与国家会展中心（进博会场馆）直线距离 600 米。

项目规模：总建面 35 万㎡，分东、西两区开发，涵盖甲级标准办公、企业独栋、LOFT 创意空间、服务式公寓及商业配套，绿化率 30%，LEED 金级 + 中国绿色三星双认证。

竣工时间：2021 年交付，现房即租即用。

2. 战略定位

产业方向：聚焦数字经济、总部经济、会展服务，打造 “花园式生态办公” 标杆。

运营特色：

智慧化办公：AHU 空调系统、智能通风、联动客梯等科技配置；

绿色低碳：中空夹胶双银 Low-E 节能玻璃幕墙，降低能耗 30%+。

二、区位与交通优势

1. 战略枢纽价值

进博会核心辐射区：年均承接 4000 万会展客流，直接转化全球商贸资源。

长三角一体化节点：15 分钟覆盖虹桥枢纽（高铁 / 机场）、国家会展中心、新虹桥国际医学中心。

2. 立体交通网络

交通类型	关键节点	距离 / 时间
轨道交通	2 号线徐泾东站	600 米步行（已运营）
	17 号线蟠龙路站	500 米步行
	2 号线潘祥路站（规划中）	地铁上盖无缝连接
空铁枢纽	虹桥机场 / 高铁站	车程 8 分钟
高架路网	崧泽高架入口	740 米（直连嘉闵 / 北翟高架）

三、产品设计与硬件配置

1. 空间规划

产品类型	面积范围	技术参数
甲级标准办公	150-3000㎡（灵活分割）	层高 4.5 米，净高 3 米，得房率 70%
企业独栋	7800-29863㎡（整栋）	独立冠名权，荷载 2T/㎡，精装交付
LOFT 创意空间	50-150㎡	4.5 米层高，可做双层设计

2. 核心硬件标准

空调系统：大金 VRV 中央空调，能耗含于物业费，开放时间周一至五 8:30-18:00。

货运配置：每栋配 2T 货梯 + 6 客梯（独栋），首层荷载 500kg/㎡。

智慧运维：三网接入（电信 / 联通 / 移动），智能安防监控。

四、成本分析

1. 租金与运营费用

项目	费用标准	对比虹桥核心区
租金	3.3-4.8 元 /㎡/ 天	低 15%-20%
物业费	30 元 /㎡/ 月（全包制）	含空调能耗、公共维护
停车费	500 元 / 月 / 位	共 700 + 车位（1:1.2 高配比）

表：企业年成本测算（以 1000㎡办公为例）

成本项	年支出（万元）	计算逻辑
租金	120.5-175.2	按 4 元 /㎡/ 天（中值）
物业费	36	固定成本
停车费	6	10 个车位
合计	162.5-217.2	虹桥核心区的 80%

五、产业生态与商业配套

1. 产业集群效应

龙头企业矩阵：

世界 500 强：TP-link、中国联通、中信证券；

总部经济：威马汽车、银科控股、西虹桥政府机构。

产业协同：依托进博会资源，形成 “会展服务 - 数字经济 - 跨境贸易” 生态链。

2. 商业与生活配套

园区内部：

基础服务：星巴克、员工餐厅、便利店、烘焙店（美宜家、也是麦烘培）；

高端居住：雅诗阁 lyf 公寓、中建万怡酒店（铂瑞 / 铂骊品牌）。

外部资源：

商业地标：Costco 超市、百联奥特莱斯（车程 10 分钟）；

医疗教育：华山医院西院、上海美国学校。

六、政策支持体系

1. 三重政策叠加

税收优惠：享受虹桥商务区、青浦区、张江示范区增值税返还区级留存 50%；

租金补贴：高新技术企业 3 年 30% 租金返还（无需强制注册）；

人才保障：博士 / 高管享 3 年安居补贴，子女优先入读国际学校。

2. 园区增值服务

企业管家：工商注册、高新资质申报、进博会展商对接绿色通道；

产融联动：联合临港基金提供 “投孵联动”，覆盖种子轮到 Pre-IPO。

七、核心优势与选址建议

1. 项目核心竞争力

战略区位唯一性：进博会 “零距离” 门户，日均百万级会展客流转化商机；

全业态生态闭环：“办公 + 商业 + 酒店 + 公寓” 自循环，提升企业品牌形象与员工满意度；

成本效益比：综合成本仅为虹桥核心区 80%，免租期 + 政策补贴放大优势。

2. 企业适配策略

企业类型	推荐产品	核心价值
跨国 / 区域总部	整栋独栋（7800㎡+）	冠名权 + 万怡酒店高端接待
会展服务企业	标准办公（临展区）	进博会客流转化的第一触点
科创团队	LOFT 创意空间	低成本共享实验室 + 基金直投