上海，2019年4月11日 — 全球领先的房地产服务商戴德梁行在上海举行2019年第一季度媒体抢听会，发布了大宗交易投资市场、写字楼市场的最新数据，并对未来各市场的发展趋势进行了解读。

大宗交易投资市场：内资回暖迎头猛赶 外资强势持续加码

　　上海大宗市场已经连续三年破千亿交易规模，截至一季度末，上海2019年大宗市场成交额已过900亿大关，达959亿，交易市场活跃度同比大幅提升，而外资买家始终是主要占比。戴德梁行大中华区资本市场总裁及中国资本市场主管叶国平介绍，2019年一季度，多家境外机构募资59.4亿美元，外资的资金来源以退休、养老、保险和主权基金为主，预计在2019年会加快投资速度；内资房企融资难度缓解，但受资管限制，保险资金仍是各家机构追逐的重点，依然倾向于一线城市稳定收益的办公楼以及公寓资产。

　　2019年一季度，戴德梁行促成基汇资本对于上海万象城四栋超甲级写字楼(A、B、C及D座)的收购，成功将外资基金引入上海副中心，带动整个投资市场将目光投向大虹桥，具有标志性意义。

　　叶国平分析，一季度上海市场大宗交易物业类型比例按成交金额看，综合物业占比68%，办公物业占比29%，商办项目仍然最受投资者青睐。核心地段资产净回报率约为3.5-3.8%，新兴区域约为4-4.5%，净回报率预计2019年较去年会有小幅增长。

　　叶国平总结道，一季度戴德梁行大中华区共促成投资交易16单，成交总金额近340亿元。未来上海大宗交易市场外资仍为主角并持续加码，内资资金回暖并逐步复苏。投资机会将会出现在3个方面，分别是有稳定现金流的核心资产，非核心商务区优质资产和城市更新改造提升的资产。

　写字楼市场：租售迭代 机遇挑战并存

　　2019年一季度，写字楼租赁市场，明显市场特征是在高库存下加剧博弈，戴德梁行写字楼部数据显示：2018年空置存量面积超越当年新增供应面积，另一方面核心与新兴区净吸纳量差距加大，新兴区的高性价比及不断完善配套吸引部分核心区客户搬迁。特征之二是利好行业继续保持稳定份额，部分行业结构调整需求降温。在经济结构转型下，人工智能、智能制造等行业成为重点发展行业。电子信息科技、汽车类生产制造业成交量表现突出，在新兴区有大面积成交。而金融行业，典型如银行业因结构调整，裁撤网点等因素，传统金融业需求有所降温。而专业服务行业也呈现下滑的迹象，主要是联合办公扩张放缓，部分联合办公品牌在前期快速扩张后进入谨慎状态。

　　与此同时，虹桥商务区迎来新格局。虹桥商务区成交尤为活跃，一方面，从外区搬迁到大虹桥的租户有所增多；另一方面，一些原租赁在虹桥商务区的租户退租买楼、买地现象也频现，主要集中在青浦西虹桥。随着政府扶持产业力度不断加大，未来大虹桥租售迭代现象仍将继续，大虹桥板块机会挑战并存。

　　销售市场方面：一季度整栋成交继续保持高位，销售前置现象凸显。整栋成交中不乏有在土地或建设阶段定好客户的案例，如复兴地块6栋楼为定向买家，这也是近年来整栋销售保持一定活跃度的原因。当前在负债率、融资收窄、资金链紧等多重压力下驱使房企销售前置，对于买家而言，销售前置具有价格谈判及产品定制化的双重优势，共赢之下，未来销售前置仍是大势所趋。

　　戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁预测，未来三季度上海写字楼市场预计约有157万方写字楼竣工入市，其中核心区23万方，新兴区134万方，供应压力犹存，博弈仍继续，客户对服务产品综合考量；而业主应对市场将变得更为迅速，目标维稳，手段更灵活，加大与政府联动。对于板块发展机会，沈洁表示：上海不断优化的营商环境吸引企业总部、设计/创新/研发中心加速落沪，大面积租售需求会提升，大虹桥、五角场-新江湾城等板块持续看好。行业导向来看，新经济引领下，创新金融、外资金融、人工智能、智能制造、医疗健康行业将高度受关注，在积极的投资驱动下有助于推动重点发展板块市场需求提升。

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