今年上半年，上海写字楼市场表现最亮眼的板块莫过于前滩。据悉，前滩已成为浦东空置率最低片区，目前已吸引了10余家国际经济组织、20多家行业总部机构和200余家中外企业入驻。

如果从首批写字楼入市的2017年作为起始点计算，那么，前滩写字楼市场从“一片空白”到空置率低于陆家嘴，只花了短短5年时间。

#01 渐入佳境

颜值与品质俱佳 入市5年租户200+

据第一太平戴维斯数据显示，2021年二季度，前滩板块甲级写字楼市场空置率为7.8%，同比降低19.4个百分点；净吸纳量为44700平方米，较2020年季均水平增长50%；伴随板块热度上涨而来的是租金小幅提升，其平均租金指数同比提升了3.5%。

取得如今这般优异表现，离不开前滩写字楼凭借“高大上”外表和“硬核”内在，在招商、运营等阶段散发的吸引力。

知名建筑事务所设计 高低错落闪耀江畔

前滩现有10余座已投入使用的写字楼，由KPF、英国贝诺、JAHN、JERDE、日本设计等全球知名建筑设计事务所操刀，以各具特色但和谐统一的形态屹立于江边。

前滩国际商务区的“至高点”为前滩中心，高达280米；由KPF建筑师事务所设计，外观时尚现代。夜晚时，即使远在几公里外，或是黄浦江对岸，人们也能一眼望得到其顶部流动线条发出的光辉。

前滩中心（安安实拍）

前滩中心的西侧，是晶耀前滩项目建筑群。它由6栋甲级写字楼和晶耀前滩购物中心、晶耀名邸住宅组成，其中办公面积约为19.9万平方米，楼层在14层至21层不等。其设计者是KPF建筑事务所创始人之一威廉·佩特森，虽建筑高度不高，但外形设计十分精巧——呈水晶几何状集合造型，仿佛散落在水畔的钻石盒子。

晶耀前滩

此外，前滩地区还有前滩世贸中心、前滩时代广场、前滩东方广场等已建成写字楼项目：

晶耀前滩

前滩时代广场与前滩东方广场（安安实拍）

除了280米的前滩中心，前滩现已建成的写字楼大多为150米以下。论高度或许并不亮眼，但是它们错落有致的排列组合、精巧别致的外观设计，构成了独属于前滩的优美天际线。

不散售、整层租，拧上楼宇品质“双保险”

规划上，前滩的定位是“新的世界级中央商务区”，在地位上则希望成为“第二个陆家嘴”。为了实现这一目标、打造出高品质楼宇，前期对写字楼的统筹规划以及对租户的严格把关便十分重要。

据了解，早在数年前陆家嘴集团刚进入前滩的阶段，便决定对未来前滩商办项目约定较高的自持比例要求，以统一的招商、经营、管理模式来保证写字楼品质。事实上，从实际观察看，高端甲级写字楼的发展趋势便是自持运营，它们往往都是由大业主自持或自持比例超过80%、不散售。

如今看来，前滩写字楼确实未出现散售现象。已有的少数“买楼”案例，均是整栋交易，如：陕西能源买下晶耀前滩项目中的T3办公楼，成交总价15.17亿元，约6.5万/平方米；影星张庭、林瑞阳夫妇旗下微商化妆品牌——TST买下晶耀前滩项目中的T2办公楼，成交总价17.6亿元，约6.7万元/平方米；前程无忧宣布购买晶耀前滩项目中的一栋办公楼作为公司新总部，预计花费20.7亿元人民币。这些“买楼”企业财力雄厚，能够对该栋写字楼和租户质量做一定保证。

在出租方面，陆家嘴集团对前滩写字楼也提出高要求——大多数写字楼仅限整层出租，不做小面积分割，这便为写字楼和租户质量上了“双保险”。

随着前滩写字楼逐渐竣工入市，一大批高品质“超级租户”如约而至，如：普华永道签约前滩中心约3万平方米租赁面积、西门子中国签约前滩时代广场1.88万平方米租赁面积、58同城安居客签约晶耀前滩1.08万平方米租赁面积……时至今日，前滩已有约250家企业和组织入驻，分散在10余栋已投入使用的甲级写字楼之中，共享百万平方米高品质办公空间。

前滩部分写字楼信息统计

#02 独树一帜

租户特征鲜明 打造“前滩特色”

虽然目标是成为“第二个陆家嘴”，但前滩商务区显然正从入驻企业行业结构、办公与生活服务配套配比等方面，与陆家嘴CBD打出差异化。

前滩“金融民工”占比较低，医药、制造贸易和专业服务等行业的工作者才是“主力大军”。以前滩时代广场为例，全部十家租户里，有五家为医药行业相关企业，如拜耳中国、西门子医疗等。

此外，租户结构展现出的“前滩特色”以及租户来源等情况，尤其值得我们关注。

“国际范” - 国际经济组织落户

前滩的“国际范”，既体现在外资企业数量上——前滩世贸中心一至三期的外企比例高达50%，也体现在它吸纳国际组织的成果上——多家国际经济组织签约入驻，如：法国国际商会上海代表处（ICC）、世界核电运营者协会（英国）上海代表处（WANO）等等。

7月28日，前滩国际经济组织集聚区正式揭牌。前滩国际经济组织集聚区，是世博管理局与陆家嘴集团联手在前滩打造的国际经济组织集聚区服务空间。空间正是位于前滩世贸中心一期，面积3500平方米，按照国际经济组织办公的需求“量身定制”。

进一步支持各类国际经济组织在前滩集聚的“世博八条”也正式对外发布，包括：打造高品质的“类海外”营商环境、按浦东新区总部经济政策给予扶持、办公空间租金减免等等。可以预见，未来还会有更多国际经济组织将前滩作为落户选择。

“乔迁户” - 承接企业搬迁需求

从企业来源看，前滩主要承接核心区企业的搬迁需求。当前，陆家嘴商务区是前滩租赁成交供应的最大主力；新天地商务区、竹园商务区企业大量迁址而来，如：普华永道从新天地迁至前滩；此外，南京西路和外滩商务区也贡献了可观的新增成交占比。

据58同城、安居客写字楼数据，陆家嘴写字楼租金约为9.79元/㎡/天，而前滩区域写字楼租金仅为其六成左右；据仲量联行统计，前滩办公楼标准层面积为2420㎡，比陆家嘴、南京西路均多出约300㎡……优惠的办公价格和充足的办公面积供应，吸引诸多有控制成本和整合需求的企业搬迁或扩租至此。

“生活范” - 前滩生活属性鲜明

和陆家嘴商务区等传统核心区相比，前滩商务区的商业、住宅、教育等配套资源丰富，宜居性更强；与这一区域特征对应的，是部分楼宇入驻企业展现出的“生活范”。

前滩太古里今年9月即将开业，现今前滩商业配套主要集中于晶耀前滩购物中心。围绕着它，教育培训、运动健身、亲子娱乐等各类企业就近聚集于晶耀前滩写字楼，如超级猩猩、奈尔宝等等。它们不仅在写字楼里设置办公点，更是直接在周边开设门店；其规模或许不大，但直接服务于前滩业主，是打造“前滩特色”的不可或缺一份子。

包含6栋写字楼在内的晶耀前滩，是最能体现前滩生活属性的项目。从签约入驻企业类型看，以TMT、教育和文体行业企业居多，制造业和零售业次之，金融业企业最少；其中，共有约10家企业提供教育培训、运动健身、亲子娱乐等服务。

#03 扬帆起航

配套资源逐步配齐 未来发展值得期待

板块配套资源俱全

写字楼市场走势与区域整体发展情况息息相关。前文提到，和传统商务区相比，前滩有着更加丰富的配套资源——

■办公：前滩世贸中心、晶耀前滩、前滩中心大厦、前滩时代广场、前滩东方广场等10余栋已建成和在建中的甲级写字楼。

■商业：晶耀前滩购物中心；上海首座太古里即将开业，体量近12万方，集齐爱马仕、迪奥等重奢品牌；香格里拉大酒店、华尔道夫酒店均确认落户，将引入全国首家金普顿酒店。

■住宅：晶耀名邸、尚峰名邸、晶鸿名邸（在建）等。

■文体：东方体育中心、前滩信德文化中心（在建）等。

■教育：惠立幼儿园、惠灵顿国际学校、华师大二附中、上海纽约大学前滩校区等。

■医疗：莱佛士医院

如今我们谈及前滩，不得不提的还有它那优越的交通区位——和徐汇滨江隔江相望，路途畅通时到市中心和陆家嘴车程仅需10-15分钟；轨道交通发达，目前共有6/8/11号线三条地铁线交集，未来还将再增加一条南北走向的19号线，不论是徐家汇，还是嘉定、宝山，都能直达。

简而言之，前滩地区轨道交通、商业配套和学校医院等资源俱齐，不仅“宜业”而且“宜居”。有着诸多优势加持，这里足以吸引更多人才和名企扎根，形成一场人与资源之间的良性循环。

建设速度、力度兼具

如若我们梳理时间线，则会发现，前滩从“一片荒地”到如今名企云集，也不过十年时间：2012年，前滩规划确定，将打造成上海新的世界级中央商务区；2013年，大规模基础设施建设开启；2015年，核心区招商完成；2017年，首栋竣工写字楼入市；2018年，四个住宅项目接连入市，去化堪称“光速”；2021年，重量级新地标、体量12万方的前滩太古里即将开业……正是整个地区在几年间迅速释放的蓬勃能量，吸引人才名企荟聚、带来源源不断办公需求，赋能其写字楼市场取得佳绩，为下一步蜕变和新生奠定基础。

在“十四五”期间，前滩预计将拥有总计147万平方米的高品质绿色商务楼宇。除了现在基本投入运营、乃至已经满租的楼宇外，前滩还有前滩信德中心、前滩国际广场等新生项目将在之后几年内逐步入市，接纳更多企业办公需求。

2021年7月29日，浦东新区中环发展“十四五”规划正式发布，根据规划，浦东将高标准推进前滩中央活动区建设，加速推动区域核心功能集聚。前滩写字楼市场的发展前景，可谓不可限量。我们也期待，随着市场成长成熟，未来前滩涌现出税收过亿元、10亿元、100亿元的商务楼宇，实现楼宇经济新突破。