经历十年来写字楼最低谷

经历了疫情的冲击，2020年的写字楼市场并不乐观。来自高力国际的数据显示，2020年北京写字楼空置率高达19.4%，已创近十年新高。北京写字楼租金从2019年底383元/月/平降低到2020年底的351元/月/平，降幅达到8.4%，为十年来租金同比最大降幅。疫情严重抑制了企业办公需求的释放，实际年净吸纳量刷新了有历史记录以来的新低。剔除自用及预租面积后，北京2020全年净吸纳量不到3万平方米。

已经许久不做开发业务的SOHO中国，目前最大的业务是办公楼的租赁，自然也会受市场的影响。SOHO中国董事长潘石屹坦言，“疫情的爆发和蔓延让全世界的经济和生活都受到了很大影响，许多公司的经营也迎来了近几年的最大挑战，我们的情况和国内许多公司一样。去年四月底，因为许多租户的经营举步维艰，SOHO中国成熟项目的出租率下滑至低位。”“我们退租的面积，欠费的金额是从公司成立以来最多的。”

此前潘石屹在今年1月份举办的一次2020第四赛季线上租赁表彰会上指出，“要防止一些骗子公司进来，在过去几年，我们受到这方面的影响还算是比较大的，外滩SOHO和银河SOHO两个项目，受非法集资的公司影响很大，对我们稳定性的发展影响比较大，对财务的影响也比较大，对全社会也有危害。”

随着疫情的好转，经济快速回暖，写字楼市场在慢慢恢复，SOHO中国的出租业务迎来了反弹。截至2020年末，SOHO中国成熟投资物业平均出租率恢复至约82%，2020年初新入市的丽泽SOHO出租率达到60%。新签客户名单中出现了华为、阿里巴巴、猿辅导、泰康人寿、浦发银行等企业。

对于未来商业地产的发展态势，潘石屹分析：“疫情后为了恢复经济，除中国外的其他国家都在增发货币，规模达到了前所未有的程度。在资本全球化的时代，这些资金也将涌入最具发展潜力的市场，SOHO中国在京沪两地核心地段的优质办公楼也将进一步升值。”

一直处在“卖卖卖”模式

近年来，潘石屹抛售资产的动作频频，但去年以来，SOHO中国开始想把公司卖掉，屡次传出被私有化的消息。

2020年3月份，市场传出黑石将私有化SOHO中国的消息，SOHO中国公告也表示“公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性”。但在去年8月份，SOHO中国宣告私有化终止，其公告称，“潜在交易所进行的讨论已终止，并未致使就潜在交易的条款达成共识，公司并未与任何第三方就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的协议。”去年11月份，市场上又有消息称SOHO中国将被私有化，传闻的对象变为高瓴资本，但随后高瓴资本证实消息不属实。

在“卖身”之前，SOHO中国更多的是出售旗下项目，据不完全统计，从2014年以来，SOHO中国分别卖掉了旗下的上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场、凌空SOHO一半项目、SOHO世纪广场、虹口SOHO、凌空SOHO。对于频繁出售物业的原因，潘石屹曾表示：“做生意永远不变的规律就是低买高卖，既然市场给了这么好的机会，能赚钱就赚钱。”

2019年6月，在卖掉许多自持物业后，收回了78亿元资金。在谈到资金用途时，已经多年不拿地的SOHO 中国表态未来或许会再次买地，潘石屹当时表示，“我们的价值在哪，是买一块地，从头到尾建个房子，为社会创造价值，也为我们自己创造价值。”但在这之后，SOHO中国并未重启开发时代，而是多次陷入了私有化的传闻。

被潘石屹卖掉的还有共享办公项目SOHO 3Q，这个曾经作为SOHO中国转型的重要项目，从2015年初推出市场后，便备受潘石屹推崇，2018年还提出了SOHO 3Q的赴港上市计划，但最终还是在2019年底被卖掉了。

值得注意的是，SOHO 中国的负债率一直较低，SOHO中国告诉《华夏时报》记者，公司各项财务指标健康、安全，均未突破红线，2020年末净资产负债率约为43%，平均借贷成本约为4.7%。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，SOHO中国剔除预收款后的资产负债率为47%，与上一年基本持平；净负债率为43%，与上一年基本持平；现金短债比为2.76，较上年同期提升1.27。由此，SOHO中国2020年年报“三道红线”全部达标，踩线情况与2019年一致，保持“零踩线”行列。