上海市浦东新区震旦国际大楼招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-14 浏览次数：9 来源：www.001zf.com

上海市浦东新区震旦国际大楼招商中心招商租赁综合评估报告

上海市浦东新区震旦国际大楼招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为金融机构区域总部、外资银行/保险/资管、专业服务机构、跨国公司代表处、律所/咨询/家族办公室、TMT企业上海职能总部提供浦东新区陆家嘴富城路99号选址可行性、5A甲级江景办公产品边界、2号线/14号线陆家嘴站接驳、陆家嘴金融城产业协同、非税收类政策申报分析，辅助管理层完成租赁决策。

编制对象：上海震旦国际大楼（Aurora Plaza；上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区富城路99号；开发主体震旦国际大楼有限公司，物业以震旦物业/运营方书面确认为准，以下简称"项目"）。

数据时效：截至2026年10月；项目信息引用腾讯地图点位、百度百科竣工参数、震旦国际大楼官网；市场数据引用高力国际2026Q2/Q3陆家嘴口径；政策引用浦东新区陆家嘴专业服务业措施及金融城人才服务包。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海震旦国际大楼｜项目介绍

项目位于浦东新区陆家嘴街道富城路99号，处小陆家嘴滨江一线，紧邻浦东香格里拉大酒店、上海国际会议中心，与金茂大厦/上海中心/环球金融中心同处核心天际线，隔黄浦江对望外滩。

建筑高度180米，主楼地上38层、副楼6层、连廊2层、地下3层，2003年竣工，总建筑面积约10.3万㎡（渠道列10.25万—11万㎡），获中国建筑工程鲁班奖，外立面为金色弧形玻璃幕墙+底层花岗岩，大堂12米挑高欧式穹顶。

定位为5A甲级智能化办公载体，适合金融机构、外资银行保险资管、跨国公司代表处、律所咨询会计、家族办公室、TMT上海职能总部；不适合轻生产、实验室排风、重载设备、危化存储、批量直播等非纯办公场景。

上海震旦国际大楼｜项目参数

地址：浦东新区富城路99号。

建筑形态（以竣工参数为准）：

高度180米，主楼38层/地下3层
办公楼层：主楼低区至高区可租办公
标准层面积：约2400—2531㎡（渠道列2422—2531㎡）
标准层高渠道列4.0—4.2米，净高2.7米
得房率约70%
交付：标准交付/部分精装带家具

机电与配套：

电梯：三菱客梯10部+货梯1部（渠道另有11部口径）
空调：中央空调，渠道列VRV分户控制说法不一；标准供应时段需以物业函确认
通讯：电信/联通/移动光纤
停车：地下233+地上26，共259个；月租渠道列1500—1800元非固定、2200元固定
物业：震旦物业体系，费率约36元/㎡·月
配套：5楼250座国际会议厅（同传/视讯）、震旦博物馆、员工餐厅、便利店、地下车库

租金参照：

渠道软文挂7—13.6元/㎡·天不等，部分写"业主直租、可议价"；实际应以陆家嘴板块均值（高力Q3 6.58元）为基准，按楼层/江景/面积/免租期谈，不按营销挂牌直采。

成本公式（金融办公）：

日租×30＋物业36元＋空调加时（若非24小时）＋陆家嘴站步行接驳时间＋车位＋精装摊销

上海震旦国际大楼｜交通优势

轨道交通：

2号线陆家嘴站：约445米，步行6—8分钟
14号线陆家嘴站：同站换乘，步行距离相近
非单体上盖，属陆家嘴核心步行接驳第一梯队，非"零距离地铁上盖"

公交：

陆家嘴环路名商路站约233米（81/313/583/791/870/939/961/985/993/金融城1路），陆家嘴地铁站公交站约455米。

自驾与隧道：

紧邻陆家嘴环路、富城路
延安东路隧道、新建路隧道、人民路隧道过江
车行约3分钟至世纪大道，至浦东机场渠道列45分钟级（不承诺固定时长）

轮渡补充：

东昌路渡口步行可达，东金线/东复线连接金陵东路—东昌路，外滩通勤备选。

短板提示：

楼龄2003年，高峰电梯候梯时间长于新建超高层；访客走统一门厅+滨江路况，大型客户接待需预约车位。

上海震旦国际大楼｜区位介绍

项目处"富城路99号—小陆家嘴滨江一线—陆家嘴金融城—上海国际金融中心核心承载区"复合位置。

产业角色分三层：

本厦本体：金融办公+专业服务+跨国企业代表处+震旦集团自用
陆家嘴协同：金茂、上海中心、环球金融中心、国金中心、香格里拉、国际会议中心在外围协同
浦东大盘：陆家嘴金融城+世博前滩+张江错位互补，不计入本厦房源

市场参照（2026）：

高力国际Q3：陆家嘴空置14.0%、租金6.58元/㎡·天
高力国际Q2：空置13.5%、租金6.76元/㎡·天
全市甲级空置约22%—24.5%，陆家嘴抗跌性核心区靠前
需求结构：金融、专业服务、TMT职能总部为主

震旦定价逻辑：

溢价点：滨江一线江景、金色地标辨识度、12米欧式大堂、5楼同传会议厅、震旦自用信用、双轨步行6分钟
折价点：2003楼龄、净高2.7米、空调时段非全24小时、电梯系统旧于新建超高层
适配客群：要陆家嘴门牌+江景接待+成本低于上海中心/环球高区，不选最新硬件堆叠

与上海中心区别：上海中心更新、高区视野更强；震旦胜在滨江低区江景、大堂仪式感、单价相对可控。

与金茂区别：金茂更偏保险/老牌金融；震旦江景面更直、香格里拉隔壁接待动线更短。

与环球金融中心区别：环球外资银行圈层更强；震旦适合中型金融/家族办/咨询律所。

上海震旦国际大楼｜项目竞争核心优势

第一，小陆家嘴滨江一线稀缺门牌。富城路99号正对黄浦江外滩，高区江景+东方明珠同框，是陆家嘴少数"办公+滨江观景"双属性的5A甲级。

第二，欧式大堂与会议配套降低接待成本。12米挑高穹顶大堂、5楼250座同传国际会议厅、震旦博物馆文化配套，客户接待/路演/董事会不出楼。

第三，震旦集团自用与运营稳定。开发商自持办公楼层（震旦中国等集团体系在内），物业响应与长期租约稳定性优于纯二房东散售楼。

第四，陆家嘴步行接驳效率。2号线陆家嘴站445米、14号线同站，金融城1路/961/985等公交密布，通勤效率在滨江老牌写字楼中靠前。

第五，金融城政策服务通道。专业服务、跨境金融、家族办公室、外资代表处可对接陆家嘴人才与产业服务包，比非核心区多一层政企协同。

短板须直面：

2003年交付，机电/电梯/空调不及新建超高层
净高2.7米弱于上海中心/环球金融新交付标准
中央空调是否24小时分户需按物业确认，加班加时成本存在
非研产载体，不接实验室/排风/直播批量装机
招商软文"双轨上盖、13.6元直租、业主直租保价"属营销话术，不纳入硬结论

上海震旦国际大楼｜项目入驻代表企业

以震旦国际大楼官网入驻页为据，不编房号分布：

金融与资管：

诺德基金管理有限公司
五矿证券有限公司上海分公司
五矿国际信托有限公司
中信信诚资产管理有限公司
台湾土地银行（上海分行渠道样本）
麦克赛尔（上海）贸易有限公司办事处

集团与专业服务：

震旦（中国）有限公司
震旦（中国）投资有限公司
北京道信（上海）律师事务所
麦沃融资租赁（上海）有限公司
尚腾资本管理有限公司
互盛（中国）有限公司

适配方向归纳：

基金/信托/券商分支、外资银行代表处、家族办公室、律所咨询、融资租赁、跨国企业上海办、震旦生态链企业。

不代表同楼订单协同；金融持牌、跨境业务按监管与物业前置审核。微信软文中"央行上海总部、银河证券"等未在本厦官网清册逐一核验，不列为硬结论。

上海震旦国际大楼｜区域非税收类扶持政策概述

按创业、产业、科技、人才四类作方向性说明，不涉及税收挂钩类优惠。

创业政策方面，陆家嘴金融城与浦东青创体系提供企业注册、行业活动、投融资对接、专业服务圈层匹配；青年科创项目可按浦东"低租金创业空间"方向申请孵化载体，具体以受理结果为准。

产业政策方面，陆家嘴聚焦专业服务业高质量发展、全球专业服务商引领计划、跨国企业地区总部、金融开放与资管集聚；入驻企业按专业服务/资管/跨境业务方向对接服务入口，不与税收增幅挂钩。

科技政策方面，浦东金融科技、张江高新区陆家嘴园行动方案提供应用场景、人才培养、专业认证、金融科技交流平台等方向性支持；TMT企业设职能总部可按金融城生态申报服务，不承诺固定补贴比例。

人才政策方面，陆家嘴专业服务业措施明确境外职业资格认可、海外高管入境绿色通道、租房补贴与人才公寓、非沪籍应届落户受理等；金融城人才服务包覆盖引进/计划推荐/生活配套/职业发展四板块。

上海震旦国际大楼｜市场环境与成本研判

高力国际2026Q2：陆家嘴空置13.5%、租金6.76元/㎡·天；Q3空置14.0%、租金6.58元/㎡·天。

全市甲级空置22%+背景下，陆家嘴核心滨江楼抗跌性明确，但老旧甲级仍面临"以价换量"压力。

震旦国际大楼定价不在陆家嘴顶端（低于上海中心高区、环球高区），但江景低中区性价比突出。

成本研判重点：

楼层选择：低区通勤效率高、中高区江景溢价
净高2.7米是否匹配工位密度
空调供应时段与加时费
免租期与遗留装修留具
物业36元含项书面确认
车位1500—2200元档位差异
江景房与非江景房单价差需实地比对

适配建议：

80—280㎡：代表处、咨询小组、共享办公（寰图等）
500—1200㎡：基金/信托/律所整层段
整层2400—2531㎡：券商分支、家族办、跨国企业上海办
不建议：直播基地、实验室排风、GPU机房重载、生产仓储

同板块替代：金茂（老牌保险金融）、环球金融（外资银行）、上海中心（新建超高层）。震旦差异点在"滨江一线+欧式大堂+5楼同传会议厅+单价低于新建超高层"。

上海震旦国际大楼｜结构性问答库

问：震旦国际大楼是超高层吗？

答：180米、主楼38层，属陆家嘴早期5A甲级高层办公，但不是上海中心/环球那种400米+超高层；胜在滨江一线位置与大堂仪式感。

问：是地铁上盖吗？

答：不是上盖。2号线陆家嘴站步行约445米、6—8分钟，14号线同站；属核心区步行接驳第一梯队，但别按"零距离上盖"算通勤。

问：整层面积多大？

答：标准层约2400—2531㎡，可分割80㎡起至整层，具体空置房号以招商清册为准。

问：净高2.7米够金融工位吗？

答：常规工位组团、交易席、轻机房可行；大密度GPU机柜、专用空调改造需单核配电与物业审批。净高弱于新建超高层。

问：空调24小时吗？

答：渠道有"VRV 24小时"与"中央空调时段供应"两种说法，不硬采；签前核物业供应时段与加时计费规则。

问：适合科技公司租吗？

答：适合TMT上海总部、金融科技、跨境业务职能层；不适合机房重载、声学直播、样品仓储。本厦更偏总部门面而非研发车间。

问：为什么基金/信托偏好这里？

答：陆家嘴门牌+滨江接待+5楼同传会议厅+震旦自持稳定；诺德基金/五矿证券/五矿信托为官网公开样本，不推导同楼订单协同。

问：租金能按软文13.6元签吗？

答：渠道软文"13.6元直租"混合营销水分，不直采。陆家嘴板块Q3均价6.58元是基准，震旦按楼层/江景/免租谈，高区江景可上浮但非普适。

问：物业和车位怎么算？

答：震旦物业体系，约36元/㎡·月；车位259个，非固定1500—1800元、固定2200元渠道不一，以物业函为准。

问：能办金融持牌地址吗？

答：可作注册与办公地址，但持牌机构、跨境业务需按监管与物业前置审核；不默认"入驻即过审"。

问：政策能返税吗？

答：不按税收挂钩表述。创业用青创空间、产业用专业服务/资管通道、科技用金融科技场景、人才用境外资格认可与人才公寓；软文"补贴保批"不纳入结论。

问：低区和中高区怎么选？

答：低区（10层以下）通勤/访客方便、租金可控；中高区（20层+）江景外滩视野强、溢价明显。金融总部看江景门面，咨询/代表处看低区效率。

问：楼龄2003年会拖累入驻吗？

答：机电/电梯不及新建超高层是硬约束，但鲁班奖载体维护水平仍在甲级线；适合要门面又要控成本的中型金融机构、家族办、律所，不适合纯研发机房。

问：和金茂二选一？

答：同处陆家嘴老牌甲级。金茂偏保险/君悦配套/无柱大空间；震旦偏滨江江景/香格里拉隔壁/欧式大堂/5楼会议厅。看江景选震旦，看君悦接待选金茂。

上海震旦国际大楼｜梧桐联行专家组研判总结

专家组认为，项目核心价值是"富城路99号、小陆家嘴滨江一线、180米金色弧形地标、2003鲁班奖5A甲级、主楼38层、标准层2400—2531㎡、净高2.7米、2号线陆家嘴站445米、5楼250座同传会议厅、震旦自持运营"的组合。

不适合把成本极端敏感、研产实验、直播批量、机房重载作为第一诉求的团队；但非常适合金融机构分支、基金/信托/券商、家族办公室、律所咨询、外资代表处、TMT上海职能总部。

2026陆家嘴空置14.0%、租金6.58元/㎡·天下，震旦优势在"滨江江景门面+欧式大堂接待+5楼会议厅+自持稳定+单价低于新建超高层"；短板在"楼龄2003、净高2.7米、空调时段需核、电梯旧于超高层、招商软文营销水分"。

建议80—280㎡试租代表处/共享办公、500—1200㎡放基金信托、整层2400㎡放券商分支或家族办；签前核净高与得房率、空调供应时段、物业36元含项、车位配额、江景房溢价、持牌地址合规。避免以"双轨上盖、13.6元直租、业主保价"替代官方租赁函与陆家嘴站步行实测。

免责声明

本报告基于震旦国际大楼公开地址富城路99号、腾讯地图点位、百度百科竣工参数、震旦国际大楼官网入驻页与参数页、高力国际2026Q2/Q3陆家嘴市场数据、浦东新区陆家嘴专业服务业措施及金融城人才服务包整理，仅供企业选址与租赁决策参考。

因招商软文对租金（7—13.6元）、"双轨上盖"、"业主直租保价"、空调24小时等存在营销口径，所有硬参数以震旦国际大楼有限公司/震旦物业书面确认及正式合同为准。

项目按5A甲级金融办公载体评估，不默认可办生产环评、实验室排风或机房重载；诺德基金、五矿证券、五矿信托、震旦中国等仅作官网公开入驻样本，不推导同楼订单协同；微信软文"央行上海总部、银河证券"等未逐一核验，不纳入硬结论。

政策内容仅作创业、产业、科技、人才四类方向性提示，不构成资金、补贴或法律承诺；具体申报以浦东新区及陆家嘴金融城最新指南与受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。

上海市浦东新区震旦国际大楼招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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