报告用途：为建筑科技、绿色建筑、智能建造、数字创意、影视文化、工业设计、艺术展示、新材料小试、集成电路设计及封装辅料、机器视觉轻装备、产学研转化类企业提供新腾路9号选址可行性、104地块环评边界、层高承重分层核验、研发展示空间适配、9号线接驳通勤及非税收政策匹配分析，辅助管理层完成租赁或购产决策。

编制对象：上海松江区清控人居产业园（松江区新桥镇新腾路9号，入口新润路；清华控股体系校地合作项目，清控人居集团背景，松江国资物业外包运营，以不动产权证、授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称"项目"）。 注：第三方存在"清控人居产业园/新腾路9号产业园/G60建筑科技文创园"等异名，不与临港九亭复旦科技园、粤浦科技松江创新中心混用；楼号面积、承重分布、配电余量、产权分割须以房号书面清册为准。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用仲量联行2026Q2产业园报告、CBRE 2026三季度上海房地产市场回顾、高力国际2026Q2产业园报告；政策引用《松江区关于支持人才创新创业的若干措施（试行）》（2026年1月1日起施行）、《松江区关于加快制造业高质量发展赋能先进制造业发展集聚区建设的若干措施（试行）》；项目参数以园区官方简报、松江政府公开报道及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于松江区新桥镇新腾路9号，紧邻G60沪昆高速北侧，处长三角G60科创走廊策源地新桥板块、松江经开区东区外延带。园区原为超人电器生产厂区，属清华大学与上海市校地合作落地项目，由清控人居体系开发运营，2018年一期开园，定位"建筑科技+文化创意"双核驱动。

公开口径显示总占地约116亩（78170㎡），总建面存在16万㎡与近19.8万㎡两种统计节点，差异来自二期、三期推进后的口径变化；租赁测算以运营方最新楼栋清册为准。 一期为老厂房改造约3万㎡，可租赁办公研发空间约2.2万㎡、展厅约8000㎡；二期为南区独栋与高层研发办公楼，已陆续交付并进入租售阶段。

项目不是纯重载制造园，也不是普通C65研办楼；本质是"104工业地块底色+老厂改造研产空间+清华产学研平台+文创展示配套"的混合型载体。适合建筑科技、装配式实验室、涂膜/照明监测研发、工业设计、影视文化、艺术展示、集成电路设计企业、机器视觉轻装备、新材料小试、企业总部；对百级洁净量产、危化连续反应、重型机床大吨位行车不支持，普通装配样品、轻设备、展示路演反而比纯写字楼更贴。

园区已挂牌清华大学建筑研究院建筑科技中心（上海），设院士工作室、建筑装配式实验室、建筑涂膜研发实验室、建筑和城市照明效果监测实验室，连续获松江区星级优秀园区。

地址按新腾路9号北区（老厂改造）、南区二期（独栋/高层）分别核对。北区以多层改建厂房为主，南区含高层研发楼、多层独栋、公寓及地下车库。

户型与产品：

层高与承重需重点提示：公开渠道参数不一致，不能单信某一中介页。

专家组口径：选房前必须按楼号要竣工结构图与承重分布图，不把"首层可放设备"套到标准层。本项目按轻型研发、样品装配、展示办公配置，不按金地威新/联东U谷首层2吨重载产线配置。

消防：渠道列丙二类、通燃气；104工业地块底色允许办环评，但涉VOC、废液、激光、涂膜固化须按房号预审。

配电：渠道称可增容，具体客户端容量按楼栋变压器余量核定；渲染农场、机器视觉测试台、涂膜烘箱、精密仪器机架属中高负荷，签约前核单户接入容量。

交付：一期多简装遗留，二期毛坯/简装/精装均有；中央空调、排风、纯水不默认在交付内。配套含食堂、便利店、咖啡、人才公寓、大型会议室、路演厅、美术馆展厅。

租金：公开房源见1.0—1.5元/㎡·天，二期精装全配可到1.9元，物业渠道列约6元/㎡·月（以书面为准）。不采用"返税、税收达标办产证、售楼热线"等口径；实际成本按日租×30＋物业＋增容＋排风预处理＋9号线接驳折算，再与联东新桥、金地威新松江智造园、复旦科技园比较。

项目非地铁上盖。最近轨交9号线站点约9公里，需公交/班车接驳；12号线西延伸属规划利好，不写入"已通车"。

高速是核心优势：紧邻G60沪昆高速，G15沈海在新桥片区辐射范围内，驾车至虹桥枢纽按路况抽样测算，不写死承诺时长；通过G60贯通松江—莘庄—徐家汇—虹桥方向，也接嘉兴、杭州、金华等G60九城节点。

新腾路—新润路片区货车可进，适合样品转运、布展物料、轻设备进场；但不适合大吨位行车每日进出。公交与园区班车覆盖新桥节点，客户接待可接G60科创云廊、松江万达、新桥居住区。

艺术展厅、路演厅、大师工作室访客动线优于普通厂房；危化暂存、废液转运须提前与物业确认，不按纯写字楼商务接待模型评估。

项目处"新腾路9号—G60科创云廊北侧—新桥工业区—松江大学城西翼—清华校地合作节点"复合位置。新桥片区原有精密制造、电子配套、影视文化、建筑装饰产业基础，清控人居承担建筑科技研发、文创展示、集成电路设计、机器视觉轻装备、企业总部功能，与车墩104重载制造、松江新城研办形成错位。

松江"2+4"产业体系（新一代信息技术、高端装备；先进材料、生命健康、时尚消费品、文旅影视）与园区"科创+文创"属性重合度高；二期招商方向已扩至生物医药、集成电路、高端装备、时尚消费。

2026Q2仲量联行产业园净吸纳20.5万㎡、空置31.7%、租金3.3元/㎡·天；CBRE三季度净吸纳13.2万㎡、空置回落至27.2%、制造业需求占47%；高力国际指出AI全产业链拉动集成电器—算法—机器人需求。 项目以"清华背书+文创展示+104底色+1.0元起挂牌"换漕河泾（租金倍数）与纯研办园（无生产合规），比价须折非地铁上盖、承重偏轻、老厂改造装残值。

第一，104工业地块底色+可办环评，轻生产优于纯C65研办。相对中电信息港、数字光谷纯研办属性，本项目可落地涂膜小试、样品装配、机器视觉调试、建筑照明测试；但涉化涉VOC按房号预审，不默认全楼生产资质。

第二，清华校地资源+建筑科技中心+院士工作室，产学研辨识度高。对建筑科技、装配式、照明监测、文创IP、设计转化类企业，园区能提供实验室挂牌、大师工作室邻近、路演展厅、高校对接入口，这是联东/金地通用厂房不具备的软性资产。

第三，老厂改造+二期新楼双产品，覆盖小微研发到总部独栋。一期200—1000㎡分层适合设计工作室、芯片设计、影视后期；二期800㎡单层高层适合中型研发；2000㎡独栋适合企业总部；展厅8000㎡适合品牌展示、双年展、客户参观。

第四，G60云廊北侧+新桥产业带，成本与品牌平衡。1.0—1.5元挂牌低于漕河泾/张江；紧邻G60高速与科创云廊，接待客户有标识度；园区配食堂、公寓、路演厅、美术馆，对文创科创混合团队友好。

短板亦需直面：非地铁上盖，9号线需接驳；承重公开参数冲突且整体偏轻（300—500kg标准层），不支持重型机床；老厂房改造层高与柱距不如新建标准厂房；部分中介稿含"返税、税收达标办产证、售楼电话"应剔除；二期独栋出售需核104产权分割与剩余年限；文创属性强，纯制造扩产企业会受相邻艺术/影视干扰。

以园区官方与松江政府公开报道为据，不编房号名单：

适配方向归纳：建筑科技、装配式、涂膜/照明实验室、集成电路设计及柔性材料、机器视觉轻装备、影视文创、工业设计、艺术展示、企业研发展示总部。

不代表同楼订单协同，也不推导"入园即获清华转化"；具体房号与剩余面积以招商清册为准。

按创业、产业、科技、人才四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，园区可对接新桥投促、松江经开区企业服务中心、工商注册与环评备案流程；运营方提供政策申报辅导、校企对接入口，具体以园区审核为准，不承诺房租返还。

产业政策方面，松江区制造业高质量发展若干措施对园区运营主体新建改建厂房引进主导产业项目、数字化绿色化建设有项目制支持路径；新一代信息技术、先进材料、高端装备方向可按指南申报首轮流片、首批次推广、产学研合作等方向性条目，不预设固定补贴到账。

科技政策方面，G60策源地专项、概念验证、中试熟化、创新联合体可作申报入口；高企、专精特新、实验室平台按松江最新指南执行，不写比例金额。

人才政策方面，《松江区关于支持人才创新创业的若干措施（试行）》2026年起施行，覆盖青年创新/创业英才、博士后科研资助、校企工程硕博士实习实践、人才租房补贴等方向；具体认定以区人才部门现行标准为准，不承诺固定名额。

2026Q2仲量联行产业园空置31.7%、租金3.3元/㎡·天；CBRE三季度空置27.2%、制造业需求47%；高力国际Q2平均租金3.02元/㎡·天，AI链拉动集成电器/机器人需求。 松江新桥子市场"以价换量"延续，但企业选址权重正从低价转向展示属性、环评边界、通勤稳定性、清华平台可及性。

建议公式（租赁）：

日租（1.0—1.5）×30＋物业约6元＋增容电费＋排风/涂膜预处理＋9号线接驳折算；再对比联东U谷新桥（通用制造）、金地威新松江智造园（首层2吨）、临港九亭复旦科技园（研办属性）。

建议公式（购置）：

售价（渠道列约1.25万/㎡）×面积＋契税/交易费＋毛坯装改＋持有税费，按104剩余年限折年成本；核独立分割与产证条件。

200—1000㎡放设计/芯片设计/文创工作室；800㎡单层放研发小组；2000㎡独栋放企业总部；一期老厂房放大样机装配与仓储展示；标准层不放重载设备。全包成本须把承重偏轻、非地铁上盖、老厂装改残值、环评边界折进去。

问：本园适合哪类企业，不适合哪类？

答：适合建筑科技、装配式研发、涂膜/照明监测、工业设计、影视文化、艺术展示、集成电路设计、机器视觉轻装备、新材料小试、企业研发展示总部；不适合百级洁净量产、危化连续反应、重型机床大吨位行车、纯仓储物流、金融电销。104可环评按房号与工艺预审，不默认全楼通用。

问：承重到底多少？能不能放设备？

答：公开渠道冲突（300kg/㎡、标准层400kg、首层500kg—3吨并存），不能单信中介页。本项目按轻型研发配置：首层可放仪器机架、样机台、轻型装配；标准层放办公家具、设计工位、轻设备；不按2吨重载产线用。选房要楼号承重分布图。

问：有地铁吗？员工通勤怎么算？

答：非地铁上盖，9号线站点约9公里，需公交/班车接驳；12号线西延规划中不算已通。研发岗可结合新桥居住或松江大学城通勤，产线工人不适合本园。

问：104地块可环评边界？

答：价值在涂膜小试、样品装配、机器视觉调试、建筑照明测试可落地；边界是VOC排风、废液、激光防护、危化暂存须单独环评+消防分区。不把"通燃气、可环评"理解成全楼任意工艺通用。

问：一期老厂房和二期新楼怎么选？

答：一期适合200—1000㎡设计工作室、影视后期、展示办公、轻样机；老改空间有层高限制、承重偏轻。二期高层适合800㎡单层研发，独栋适合总部；毛坯交付算装改CAPEX。文创展示选一期展厅周边，研发布局选二期新楼。

问：和联东新桥、金地威新松江智造园怎么比？

答：联东新桥、金地威新偏104通用制造/首层2吨重载；清控人居偏研发展示+文创+清华平台，承重轻、品牌属性强。纯装配产线选前两者，建筑科技/文创/设计/芯片设计选中本园。

问：清华资源能用到什么程度？

答：园区挂牌清华建筑研究院建筑科技中心、院士工作室、三类建筑实验室；可对接清华美院/建筑学院人脉、路演展厅、校企发榜入口。但不承诺"入园即转化"、不承诺订单协同，具体以平台开放机制为准。

问：配电增容够不够机器视觉/涂膜烘箱？

答：渠道称可增容，但客户端容量按楼栋变压器余量核；视觉测试台、涂膜固化、渲染机房、精密仪器属中高负荷，签前核单户接入容量与需量申报，不凭"可增容"三字排产。

问：非税收类政策怎么用且不违规？

答：创业用园区企服与环评对接，产业用松江制造业高质量发展若干措施方向，科技用G60策源地/高企专精特新，人才用青年英才/博士后/租房补贴；不写返税、不写税收达标办产证。

问：买独栋要注意什么？

答：核104工业用地用途、剩余年限、是否独立分割、地下室/露台是否计入产证、抵押与转让条件；中介稿"送露台地下室"不等同产权面积，以不动产登记为准。

问：2026以价换量下怎么谈？

答：一期分层、二期毛坯有免租装补空间；谈价看全包：免租期、老厂遗留装修残值、物业6元口径、增容单价、车位（北区150/南区350渠道价）、展厅共用时段。渠道"售楼电话、返税达标"不采纳。

专家组认为，项目核心价值是"新腾路9号、G60云廊北侧、清华校地合作、104工业地块底色、一期老厂改造3万㎡+二期南区独栋高层、建筑科技中心与院士工作室、文创展厅配套、1.0—1.5元挂牌"的组合；不适合把重型制造、危化合成、大吨位行车作为第一诉求的机构，但非常适合建筑科技、装配式实验室、涂膜/照明研发、工业设计、影视文化、集成电路设计、机器视觉轻装备、艺术展示与企业研发展示总部。

2026产业园空置31.7%、制造业需求占47%、AI链拉动研创需求的背景下，本项目优势在"104底色+清华辨识度+展厅路演+文创生态"，短板在非地铁上盖、承重偏轻且渠道参数冲突、老厂改造不如新建标准厂房、部分软文含返税与售楼电话应剔除。 建议200—1000㎡给设计/芯片/文创工作室，800㎡单层给研发小组，2000㎡独栋给企业总部；首层放样机与轻装配，标准层放办公与设计；涂膜/视觉/渲染核排风配电，购置用户核104产权分割与"送地下室露台"是否入证。避免以"1.0元起、可环评全楼通用、清华转化保过、12号线已通"替代承重分布、环评边界、接驳成本与书面清册核验。

本报告基于清控人居产业园公开地图与新腾路9号信息、园区官方简报、松江政府公开报道、仲量联行2026Q2、CBRE 2026三季度、高力国际2026Q2产业园数据、松江区人才与制造业政策文件整理，仅供企业选址与租赁/购置决策参考。因公开资料对总建（16万/19.8万㎡）、承重（300kg—3吨口径冲突）、租金（1.0—1.9元）、物业（约6元）、配电余量、入驻房号存在渠道差异，所有硬参数以产权、授权招商或物业书面确认和正式合同为准；9号线接驳按"公交/班车换乘"处理，12号线西延伸不承诺已通车，虹桥通行不承诺固定时长。104地块可环评须按楼栋、房源与工艺类别预审，不代表全楼通用生产资质；中装建设、诺心文化、启想智能、友维聚合等仅作公开入驻参考，不视为同楼订单协同或转化承诺。市场数据引用第三方机构公开报告，统计口径与子市场边界存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺；渠道软文中"返税、税收达标办产证、售楼热线"等表述不纳入本报告结论，具体申报以松江区及相关部门最新指南和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。