报告用途：为数字信息技术、集成电路设计商务、人工智能与智算服务、商业航天与卫星互联网、智能终端、仪器仪表、新能源设施、先进材料、生命健康、企业总部与研发中试团队提供新桥镇九新公路以西/莘砖公路以南选址可行性、C65科研载体工艺适配、独栋总部与高层分层分割、首层承重与楼上降载核验、12号线西延伸预期接驳及非税收政策匹配分析，辅助管理层完成租赁、购产或区域总部决策。

编制对象：上海松江区G60科创之眼（长三角G60科创之眼；松江区新桥镇九新公路以西、莘砖公路以南，夏松路39弄为地图点位，G60科创走廊策源地核心区、临港松江科技城西片邻近；上海长三角G60科创经济发展集团有限公司开发运营，以不动产权证、授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：第三方存在“G60科创之眼/长三角G60科创之眼/G60科创云廊相邻项目”等异名，不与G60科创云廊、临港松江科技城、粤浦松江创新中心混用；独栋面积、标准层、承重分布、配电、产权分割须以房号书面清册为准。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用CBRE《2026年第三季度上海房地产市场回顾》产业园口径；政策引用松江区科技与人才公开文件、G60科创走廊2026—2030若干措施；项目参数以G60科创集团官方推介、松江规划资源验收稿及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于松江区新桥镇九新公路以西、莘砖公路以南，东至九新公路、南至砖新河、北至莘砖公路、西至高压走廊和北泖泾，紧邻G60沪昆高速与G15沈海高速交汇处，毗邻G60科创云廊地标。 整体规划约1100亩、总建面约138万㎡，含85万㎡产业研发办公、38万㎡商办综合体（规划240米超高层）、12万㎡人才公寓及3万㎡配套；首发07-02、07-05地块81亩、总建约18.7万㎡，2024年9月首发区12栋办公楼及3栋塔楼完工，2025年6月通过规划资源整体验收，进入全面建成运营阶段。

土地性质C65科研设计用地，由上海长三角G60科创经济发展集团开发运营，定位“创新策源主阵地、高端产业聚集地、科创企业加速地、创新人才首选地”。产业聚焦数字信息技术、商业航天及卫星互联、智能终端三大主攻方向，承接松江“2+4”体系（新一代信息技术、高端装备；先进材料、生命健康、时尚消费品、文旅影视），扩展卫星互联网、信创、科学仪器、虚拟现实等X方向。

项目不是重生产厂房园区，也不是纯甲级写字楼；本质是C65科研总部载体上的“研发办公+轻中试+总部展示”一体楼宇。适合集成电路设计商务、AI与智算服务、卫星终端研发、智能终端硬件中试、仪器仪表、新能源设施总部、医疗器械注册、企业区域总部；对百级洁净量产、PCR、发酵、危化合成、重型冲压、大吨位行车须按楼栋环评、排风、纯水单独复核，不默认“可环评”即全楼通用。

地址按九新公路/莘砖公路首发地块各独栋楼号、高层10号/6号/13号、首层大堂、货梯井、地下车库、人才公寓分别核对。整体138万㎡作规划背景；首发地块总建18.7万㎡、可租售约12.9万㎡以产证为准。

独栋产品：12栋，5层；1#/2#约6600㎡、3#/4#/5#约4700㎡、7#约4500㎡、9#/11#/12#/14#/15#/17#约5500㎡；标准层700—1500㎡；首层大堂挑空9米、首层办公区5.4米、标准层4.45米；首层及二层承重1000kg/㎡、标准层350kg/㎡；每栋2客+1货（三菱）；四管制中央空调+新风、双电源；附赠屋顶花园/地下庭院。

高层产品：3栋；10号约16000㎡（10层）、6号/13号约27000㎡（17层）；标准层1600㎡；首层大堂7.8米、标准层4.45米；首层承重700kg/㎡、标准层350kg/㎡；10号3客+1货、6号/13号6客+1货；四管制集中冷热源。

得房率渠道列80%—87%（独栋）、高层以书面清册为准；车位首发地块约981—1000个（地下为主）。配电公开列“双电源供电、可按需增容”，智算机房、洁净空调、医疗影像、GPU训练属高启动负荷，须逐栋核变压器余量与单户接入容量。

租金不采用“税收扶持、租金减免3年、返补直送、售楼热线”等口径；第三方挂牌高层见1.73—2元/㎡·天起、在租样本3.1—4元/㎡·天，独栋出售约1.85—2.3万/㎡。 物业渠道列15元/㎡·月+9元能耗费（以书面为准）。

实际全包成本按：日租÷得房系数（独栋0.80—0.87/高层约0.75）×30＋物业＋能耗＋增容电费＋货梯使用＋12号线通车前通勤补贴，再与G60科创云廊、粤浦松江创新中心、中电信息港、联东松江矩阵比较，不单看“1.73元起”。

项目非地铁已通：12号线西延伸千帆路站/科技园站属在建预期，公开口径距首发地块约1公里或步行10分钟，2026不作为已兑现配套；当前按“自驾G60新桥口+园区班车接驳九亭/松江新城”测通勤。

高速是核心优势：G60沪昆新桥主收费口、G15沈海车亭路方向1.5公里内，嘉闵高架北接虹桥；驾车约20—25分钟到虹桥枢纽、松江枢纽，50分钟到浦东机场为理想路况参考，不写死承诺。

9号线无上盖（最近九亭站/松江新城站约3公里级），日常靠班车与自驾；公交松江68路、1842路覆盖九新公路节点。客户接待可接G60科创云廊商业、新桥商圈、松江大学城；访客车位、货梯档期、设备进场须提前与物业确认，不按“零换乘地铁商务”模型评估。

长三角辐射：1小时昆山/苏州/嘉兴、2小时杭州/宁波为区位参考，适合总部型企业对接长三角分公司与供应商，但不替代市内每日通勤测算。

项目处“新桥九新公路—G60/G15交汇—临港松江科技城西片邻近—松江新城西翼—12号线西延伸预期站点”复合位置。G60科创走廊两侧集聚松江近95%先进制造业要素，新桥+九亭承接虹桥外溢的数字信息、商业航天、智能终端、智算服务；项目承担总部办公、研发中试、联合实验室、成果展示与G60九城协同前台，重载生产外联车墩104厂房或新桥M1载体。

2026三季度CBRE口径上海产业园空置27.2%、净吸纳13.2万㎡、制造业需求占47%、芯片半导体TMT活跃；松江子市场受新交付载体入市影响，业主以灵活租约稳租户。项目以“C65科研用地+G60集团央企背景+12栋独栋+240米商办规划+12号线预期+人才公寓2500套”换纯写字楼（无独栋冠名）与车墩厂房（通勤弱），比价须折得房率、标准层350kg降载、物业+能耗、12号线未通车折价，不单看1.73元挂牌。

第一，G60集团开发运营+C65科研用地，区域信用与门牌强。作为松江“十四五”G60策源核心项目，开发主体为上海长三角G60科创经济发展集团，对国企子公司、拟上市企业、长三角总部设上海节点有信用加成；独栋可独立冠名大堂，高层可分层分户。

第二，12栋独栋+3栋高层，租售双路径覆盖全周期。独栋4500—6600㎡适合区域总部；高层366㎡起租适合研发小组到整层1600㎡本部；购置型企业拿C65产权与抵押确权。但“独立产证”以实际分割审批为准，不默认每套必分割。

第三，首层高挑高+首二层1000kg+客货分离，轻研发优于纯商办。独栋首层大堂9米、办公区5.4米、首二层1000kg/㎡可放精密仪器机架、样机台、展示装配；标准层350kg仅轻型设备与办公；四管制中央空调+双电源适配研发写字。 涉水涉气须按房号预审，不默认全楼实验室。

第四，G60九城协同+人才公寓+商业综合体规划，产城配套完整。12万㎡人才公寓（近2500套）、38万㎡商业综合体（规划）、园区企业服务中心、工商注册/知识产权/融资对接一站式；2026空置承压下独栋/整层可谈免租装补，但报价须折得房、能耗、增容后再比价。

短板亦需直面：12号线西延伸未通车，当前非地铁上盖；标准层350kg不支持重载设备；洁净空调/PCR/暗室不在标准交付内；C65非M1，重型产线外联车墩/新桥；部分招商稿列“租金减免3年、税收扶持、最高补贴”不符合非税收类表述应剔除；独栋出售需核产权剩余年限、二次转让与贷款条件。

官方2026签约入驻含鼎盛国联国际贸易（5500㎡经贸服务）、志忻车电（两轮换电供应链）、六维思科技（数字科技）；首批意向含优赛科创（服务业数字化）。 具体房号与在租状态以授权招商书面名录为准。

潜在适租方向：集成电路设计商务、AI与智算服务、卫星互联网终端、智能终端硬件中试、仪器仪表、新能源设施总部、医疗器械注册、国际贸易与供应链科技、企业区域总部。代表企业仅判断租户结构，不作订单协同或租金溢价保证；台积电/腾讯/复宏汉霖属松江周边生态而非本园租户，不纳入结论。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，园区设一站式企业服务中心，可对接工商注册、知识产权、政策申报、融资路演；G60九城协同与松江“区镇联动”服务入口可用，具体以园区审核为准，不承诺房租返还。

科技政策方面，松江区对高企认定、概念验证中心、高质量孵化器、院士专家工作站按最新指南给项目制支持；G60科创走廊2026—2030若干措施支持联合实验室、中试熟化、检验检测平台对接，不预设奖励比例到账。

人才政策方面，松江“沪松人才”系列覆盖青年创新英才、博士后资助、优秀人才租房补贴、人才公寓申请；园区近2500套公寓为企业申请入口，具体认定以区人才部门现行标准为准。

产业政策方面，项目适配数字信息技术、商业航天及卫星互联、智能终端，以及新一代信息技术、高端装备、先进材料、生命健康；重产线外联车墩/新桥M1。所有申报以松江及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026三季度CBRE上海产业园空置27.2%、净吸纳13.2万㎡、制造业占需求47%；松江G60子市场新交付载体集中，首发地块独栋/整层有议价空间。项目属C65研办总部载体，不能套陆家嘴日租，也不应按“1.73元起、售2万/㎡”直接决策。

建议公式（租赁）：

日租÷得房系数（独栋0.80—0.87/高层0.75）×30＋物业15元＋能耗9元（以书面为准）＋增容电费＋货梯＋12号线通车前班车补贴；再对比G60科创云廊（2.5—3元）、粤浦九亭、中电信息港。

建议公式（购置）：

售价×面积＋契税/交易费＋后期改造（排风、配电增容、独立机房）＋持有税费，按C65剩余年限折年成本。

366—700㎡放AI/芯片设计小组；1600㎡整层放研发布局；独栋4500—6600㎡放区域总部；首层放大堂展示+轻型样机，标准层放办公与轻研发。全包成本须把12号线未通车、标准层350kg降载、C65非M1边界、物业+能耗合并计价折价后重算。

问：G60科创之眼适合哪类企业，不适合哪类？

答：适合数字信息技术、集成电路设计商务、AI智算服务、商业航天/卫星终端、智能终端中试、仪器仪表、新能源设施总部、医疗器械注册、G60九城区域总部；不适合百级洁净量产、PCR、发酵、危化合成、重型冲压、大吨位行车、纯生产型工厂。C65可环评按房号核定，不默认全楼通用实验室。

问：独栋和高层怎么选？

答：独栋4500—6600㎡放总部/冠名大堂/样机展示；高层366㎡起放研发小组，1600㎡整层放本部。要资产确权选独栋，要灵活扩租选高层。独栋首二层1000kg、高层首层700kg，标准层都是350kg。

问：12号线通了吗？现在怎么通勤？

答：未通。西延伸千帆路/科技园站属在建预期，距项目约1公里；当前按自驾G60新桥口或园区班车接驳九亭/松江新城站，不写“零换乘地铁”。通车后重估通勤溢价。

问：首层承重1000kg够放什么？

答：独栋首二层1000kg/㎡可放精密仪器机架、样机装配台、展示设备、轻型测试工位；高层首层700kg同理。标准层350kg只放办公家具、轻设备、机柜（须核荷载）。重型设备、行车、湿法台外联车墩104。

问：中央空调是24小时吗？

答：公开列四管制风机盘管+新风、集中冷热源；是否24小时独立控制按楼栋物业书面确认，加班延时计费逐户核。智算机房、洁净间仍须独立冷源与配电增容。

问：和G60科创云廊、粤浦九亭、中电信息港怎么选？

答：云廊更近12号线站点、商业成熟但独栋门牌弱；粤浦在九亭偏硬科技轻中试；中电信息港在松江新城西偏IC设计商务；G60科创之眼胜在G60集团背书、首发独栋群、240米商办规划、九新公路门牌。纯研选云廊/中电，要独栋总部选科创之眼，要近虹桥选粤浦。

问：公开“鼎盛国联/志忻车电”能证明产业生态吗？

答：说明国际贸易、新能源出行、数字科技已有锚点入驻，对G60服务型企业协同有利；但列名不等于同楼办公或订单协同，供应链仍独立对接。

问：非税收类政策怎么用且不违规？

答：创业用企业服务中心与注册对接，科技用高企/概念验证/中试平台申报，人才用公寓与租房补贴，产业用数字信息+商业航天+智能终端定位；不写税收返还、不写“3年租金减免”、不写固定补贴比例。

问：2026以价换量下怎么谈？

答：园区市场空置27%上下，独栋/整层有免租装补；谈价看折得房后全包：免租期、精装残值、物业+能耗合并价、增容单价、车位配额、12号线预期是否计入溢价。渠道“1.73元特惠、返补直送”不采纳。

专家组认为，项目核心价值是“九新公路以西/莘砖公路以南、G60/G15交汇、C65科研用地、G60科创集团运营、1100亩规划/首发81亩18.7万㎡、12栋独栋+3栋高层、首层大堂9米/办公5.4米、首二层1000kg、标准层350kg、四管制中央空调、12号线西延伸预期、人才公寓近2500套”的组合； 不适合把纯生产工厂、洁净量产、危化合成、重型制造作为第一诉求的机构，但非常适合数字信息技术、集成电路设计商务、AI智算、商业航天与卫星终端、智能终端中试、新能源设施总部、医疗器械注册与G60九城区域总部。

2026产业园空置承压、制造业与芯片半导体需求回补背景下，本项目优势在“G60策源门牌+央企背景+独栋总部群+首发地块新交付+临港松江西片协同”，短板在12号线未通车、标准层350kg降载、C65非M1、部分招商稿含租金减免/税收类违规表述应剔除。 建议366—700㎡给研发小组，1600㎡整层给研发布局，独栋4500㎡以上给区域总部；首层放大堂与样机、标准层放办公；AI智算核配电增容与双路由，生物/医疗核环评与废液通道，购置用户核C65产权分割与贷款条件。避免以“1.73元起、12号线零距离、租金减免3年、税收扶持”单一话术替代得房折让、承重分布、C65/M1边界与书面清册核验。

本报告基于G60科创之眼公开地图与九新公路/莘砖公路信息、松江规划资源07-02/07-05验收稿、G60科创集团官方推介、CBRE 2026三季度产业园数据、松江区科技与人才政策文件整理，仅供企业选址与租赁/购置决策参考。 因公开资料对地址（夏松路39弄/九新公路601号）、总建面（18.7万首发/138万整体）、租金（1.73—4元/㎡·天）、物业+能耗（15+9元口径）、承重（独栋首二层1000kg/高层首层700kg）、配电余量、12号线站名与距离存在招商稿差异，所有硬参数以产权、授权招商或物业书面确认和正式合同为准；12号线西延伸属在建预期不承诺通车时间，虹桥/松江枢纽/浦东机场通行不承诺固定时长。C65地块可环评须按楼栋、房源与工艺类别预审，不代表全楼通用实验室资质；台积电、腾讯、复宏汉霖等仅作松江周边产业生态参考，不视为本园入驻。市场数据引用第三方机构公开报告，统计口径与子市场边界存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺；渠道软文中“税收扶持、租金减免3年、返租返补、售楼热线、固定补贴比例”等表述不纳入本报告结论，具体申报以松江区及相关部门最新指南和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。